再建築不可でも高い。市場が成立してきた。
私も情報発信しているからだろうか？
再建築不可もそれなりに売買されているようだ。
以前はすぐに住めるようにして、現金のある実需層に売っていたので、
投資家からみるとすぐに貸せる物件を割安で売っていたので、大いに助かった。
12％程度の利回りの物件はザラにあった。
適当に楽待を見ていたら2つもちょうどよいのがあったので、
2つまとめて三井住友トラストローン＆ファイナンスで融資を引いたほどである。
それが2年ほど経ってみると、すでにこのマーケットも投資家が多く参入してしまったようだ。
個人的には、これは良い傾向である。
再建築不可という状態は、土地の集約を促しているということであり、
実需層ではなく、投資家が買っていれば集約も進みやすい。
東京というメガロポリスの健全な発展という意味で、良い。
いつまでも存在していて良い状態ではないのだ。
そろそろ不動産から撤収すべきか考えた。
ボロボロの再建築不可を10％で買ってしまうと、
リフォームをしっかりして、やっと8％という程度だ。
こうなってくると、経費もかかる大家業よりも株式投資家に転じた方がマシなのか？
と思ってしまうかもしれない。
しかし、私は不動産に居座ることにする。
とはいえ、ワンルームマンションの市場に参入するのもイマイチだ。
都心部は表面利回り5％である。
管理費修繕積立金を踏まえると4％ソコソコになってしまう。
こうなるとさすがにJT株の方が良い。
しかし、8％程度であれば、まだ不動産には優位性があると思う。
それは借入に尽きる。
300万円の自己資金でJT株を買えば、年間配当は21万円である。
一方300万円の自己資金＋借入700万円の合計1000万円の再建築不可戸建を買えば、
年間家賃収入は80万円だ。
三井住友トラストローン＆ファイナンスを使って年利4％の金利負担で調達をするので、700万円×4％＝28万円。
家賃80万円ー金利負担28万円＝62万円
この62万円が金利コストを除いた利益となる。
自己資金300万円で62万円の利益を得たのであるから、
自己資金の利回りは20％である。
というわけで、JT株で配当利回り7％で運用するよりは、
たとえ8％の表面利回りでも、4％の高利で資金調達をしても、
まだまだ再建築不可戸建の方が有利だと言える。
言うまでもないが、キャッシュフローは62万円もない。
元金の返済はマイナスのキャッシュフローなので注意されたし。
というわけで、今後もコツコツ買う
やっと納税による財務の既存からも回復してきたので、
今年は1件買おうと思っている。
勤め人の仕事もおかげさまで忙しい。
1年なんてあっという間に終わってしまうことだと思う。
1年あれば、優秀な投資家であれば10件も買ってしまう。
1件で満足するべきではない、という意見もあるのだが、
私はだれかを追い越すために投資をしているのではない。
子育てが終わり、勤め人を引退するまでにキャッシュフロー1,000万円程度の
スモールビジネスがあれば満足である。
他人と比べたり、自己顕示欲、消費のために投資をするのはやめよう。
つづく