不動産の価格は収益性と出口戦略で決まる。
新築のワンルームマンションの利回りが今どれくらいか？
私は知らない。
今見たら、品川区中延駅徒歩1分の21㎡ワンルームで3,480万円という物件があった。
まあ賃料は10万円だったとしても、
年収120万円÷3,480万円≒利回りは3%だ。
こんなものを投資で買うやつはいない。
つまり、同じ値段で売れないモノを買うと言うことは、
「自分が誰かの出口戦略」になっているということだ。
誰かの出口が私の入り口なのだが、
こんな新築ワンルームにコンニチワして、入り口になったら、
出口はない。
あるにはあるが、出口は「損失」しかない。
損失しないケースもないことはない。
インフレになって想像以上に物件価格が値上がるとか。
まあそんな程度だ。
収益性3%で3,500万円。
この2つの指標で物件の価格は決まる。
バカな「自称」投資家を探せばなんとか売れてしまう。
ワンルームマンションデベロッパーは馬鹿な自称投資家を出口戦略として
新築物件を売っている。
賢明なる投資家は収益性が高く、出口でも高く売れる物件を割安で買う投資家だ。
賢明でもない、勤め人大家の私が取る戦略
悲しいことだが、私は賢明なる投資家ではない。
そして勤勉な勤め人でもない。
どっちつかずの中途半端な「勤め人大家」である。
しかし、私は知っている。
勤勉なる勤め人の稼ぎが、どうしても
「勤め人大家」に劣ってしまうという事実を。
この事実を知ってしまったら、
勤勉なる勤め人に戻ることはできない。
間違った恋愛論が嘘だと気づいたら非モテコミットができないのと同じことだ。
瞳から汗を流しながら勤め人大家という真理の道を一歩ずつ前進するしかない。
そこで。
専業大家のような仕入のルートがなく、
ネット上のクソ物件に問い合わせをしながらコツコツ不動産会社とコネを作っていくしかない。
投下できる時間も専業大家には勝てない。
良い物件に気付いたら既に買い付けが10件以上入っているということもザラだ。
数多くの物件情報に当たるのが良い物件を買う肝なのだが、
勤め人大家、特にエリート勤め人にはその時間がない。
しからば、収益性（利回り）を減らすか、出口戦略を諦めるしかない。
利回りを低くする戦略は戦略と言うより投資家の自己否定である。
数多くの不動産プレイヤーが安く買って、高く売ろうとしている出口戦略の市場で、
収益性を諦めて出口戦略という血で血を洗う世界に足を踏み入れるのは、
勇気と言うより自殺である。
そしたらどうするか？
出口戦略は諦めざるを得ないのである。
都内で1,000万円以下、利回り10％以上、再建築可能なボロ戸建があるだろうか？
論理的にあり得ない。
なぜならば、そんな物件があったら、建売業者がそれを買って、
建物をぶっ壊して、新築住宅を建てて、サラリーマンに5,000万円で売るからだ。
新築住宅を建てて、売ると言う出口戦略を持つ建売業者には勝てないのだ。
出口のない物件を安く買い、適正な賃料で貸し、持ち続ける。
私が辿り着いた。
いや、この言い方は美化している。
私が、こうせざるを得なかった戦略がコレなのだ。
再建築不可のボロ戸建を買うと言う戦略だ。
地方に行けば再建築可能でもっと安い物件が手に入るだろう。
しかし、私は都内が好きだ。
100歩譲って都内に通勤できるエリアじゃないと嫌だ。
不動産をやるならTOKYOなのだ。
この辺に心理的ブロックがない人は地方でやった方がいいと思う。
東京は不利だ。
でも私はTOKYOが好きなのだ。
OSAKAも好きだが、TOKYOが一番なのだ。
どうしてもTOKYOで貸家を安く買おうとすると、
私の物件一覧にあるような再建築不可戸建しかない。
TOKYOで一戸建ての貸家を複数買うというのは原則として資産家にしか許されていない。
7～8百万円で都内（もしくはその隣接市）に家を買うにはこれしかない。
当然建物がなくなったら、何も建たない土地である。
出口戦略などない。
ない！ない！
ないから安いのだ！
安いから収益性（利回り）が高いんだ！
厳密に言うと出口戦略がないことはない。
① 似たような考えを持つ投資家に売る。
② 接道している土地を持っている人に売る（もしくはその土地を買う）
①の投資家が増えてくると利回りが下がって、最後は投資採算に合わなくなるが、
今のところ大丈夫だ。
②に関しては既に隣地の所有者に既に話をしていて断られている。
その作業をしないで売るようなバカな不動産会社が生き残れる程、この業界は甘くない。
しかし、隣地の所有者が1度売らない！（買わない！）と結論を出していても、
2つの変化が期待できる。
1つは、やっぱり売ろう。と、心変わりする場合。
もう1つは、隣地の所有者が死に、相続人が売りたがる場合。
実際私の12号物件では接道する隣地が買えた。
その理由も「相続」だった。
可能性は極めて低いが、ないことはない。
しかし、ほとんどの投資家、不動産会社はそんな雲をつかむようなことに
カネは払わない。
私だって正直期待していない。
私の投資戦略は、
「安く買う」「最小限のリフォームで適正に貸す」「永遠に持ち続ける」
これである。
10％の利回りで10年持ち続ければ投資金額は回収できる。
11年目以降は利益である。
粘って粘って粘るのである。
もし火災や水害で建物が滅失してしまったら、どうしようもないので、
火災保険はしっかり入る。
上限の金額で入る！
実際私は火災で所有物件が全焼したことがある。
（まあ、水害、火災で滅失したら、隣の物件もタダじゃすまないので、
周辺まとめていい値段で買ってくれるのだが。）
真似してくれても構わんっ！
都心の再建築不可戸建を買って10％以上で運用すると言うのは、
真似してもらっても一向に構わんっ！
そもそも、やっている人はとっくにやっている。
さらにたくさんの投資家が真似しだして、
利回りが下がってきても良い。
そしたら私が売る！
7%程度に下がってしまったら、全部売却してJTの株を買う！
さらに借金までしている！
そう。
私は都内再建築不可戸建を買うために、
30年のローンを組んでしまっている。
恐ろしい！
築40年以上の物件に30年ローンである！
自殺行為か！
という程恐ろしい蛮行だ。
落ちてくるナイフを掴むどころか、
その真下に潜り込むような恐怖だ！
30年後にローンが終わったら、
建物は築70年だ！
そこまで建物がもつか疑問だ…。
でも私は買う。
火災保険を満額かけて、
万一災害で壊れたら保険金でローンを返済して、
駐車場として貸す。
なんとかして、
修繕し、貸すということを続ける。
銀行からの融資もあまり期待できない。
なにせ、無価値の土地と無価値の建物を保有していて、
無価値のものを買うために借金をしているのが私なのだ。
ノンバンクと公庫しか相手にしてくれない。
だから私のやり方は全くおススメできない。
良い子は銀行の評価がちゃんと出る物件で投資を始めて欲しい。
をはり