姫路のトランプ大川護郎先生がピンチに立たされた
2020年9月10日
大家業界に激震が走った。
姫路のトランプと称された大川さんの法人が
銀行取引停止を受けてしまった。
不動産業界のTwitterも有名Twittererが話題を取り上げた。
何といっても総負債500億円というギガ大家。
この規模になると経営も難しい。
節約という次元では対処できない規模である。
ここまで大きくなったら、まさに企業として
どのように経営していくのか？
という課題が突きつけられる。
私のような勤め人＋アルファの250倍のアセットを運用しつつ
健全な経営をして行かなければならないのである。
社員も当然いるだろう。
まさにマネジメントが求められる規模である。
銀行取引停止処分ということは手形を切っていたのかもしれない。
ただ、今の金融情勢を踏まえると、
全金融機関が一斉に担保処分に動くことは考えにくい。
私のような再生ビジネス（勤め人）を本業としている者としても、
今後の動向は注目せざるを得ない。
私はどこを目指すのか？どこまで目指すのか？
私の連結BSは総資産1億7,000万円
純資産が9,000万円である。
家賃収入は満室になると年収1200万円になろうかというレベルである。
但し、給与が別に入ってくるので、
法人から生活費を取る必要はない（というか取ったら死ぬ）。
この程度のマネジメントであれば、
法人としての業務は管理会社に全部任せる。
リフォームも価格の妥当性を判断して発注していけばよい。
せいぜい15室の規模だから、
勤め人の片手間でやっていける。
私としては今後は勤め人の稼ぎを不動産が上回るまでは
シコシコと自己資本比率が50％を超える水準になるように調整しながら、
規模を拡大させていく予定だ。
当然そんなペースでは大川さんのような規模になることは不可能である。
私は500億円の規模になる前に死ぬであろう。
その意味では大川さんはまさに立志伝中の人物である。
こんなことは凡人にはできない。
今はピンチに陥っているようだが、
恐らく復活してくるであろう。
私は大川さんのような手腕がないので、
勤め人と不動産を安全運転で回していくだけになるだろう。
最終的には赤井先生のように、
子育てを終えて、息子3人を大学まで出して社会に送り出し、
その後、法人経営に集中するような将来を思い描いている。
資産規模としては5億円程度。
家賃収入は4,000万円、返済比率30％という水準が心地よい気がする。
死ぬまでには返済を終えて、
息子達のうちでセンスがある者に事業を承継させていくことになるだろう。
ショボい人生かもしれないが、
私には分相応だと思っている。
不動産投資はレバレッジをどう使うかだ。
不動産で成功する早道はやはり借入である。
これを上手く使うことで、加速度がUPする。
20代、30代でリタイアすることも可能である。
当然そのためには銀行借入を増やしていくことが必要だ。
大川さんもその辺りの事情は100も承知だったろう。
そんなにたくさん借りなければよかった？
そんな単純な話ではないと思う。
結局買い方に尽きると、私は思う。
不動産投資の最重要局面は絶対に「買い」の場面である。
運営面でリカバリーすることもできないことはないが、
買うべき物件を適正な価格で買うこと。
これに尽きる。
投資と名が付くものは全てこれだと言っても過言ではない。
製造業でも割高な材料を仕入ていたら、儲からない。
まさに商売全てに言えることである。
その意味で買いの場面では全身全霊をかけて挑む必要があると思う。
銀行が貸す物件がいい物件ではない。
当たり前である。
私は不良債権の世界で生きてきて、
銀行の融資審査がいかに杜撰かをよく知っている。
中には優秀な審査マンもいるだろう。
いや9割はそうなのかもしれない。
そんな融資をした債権は不良債権とはならないので、
私が知らないだけであろう。
しかし、
銀行の見立ては大きく間違える。
銀行が担保処分をしても残債を回収できなくなるケースも当然あるのだ。
つまり銀行が貸せる物件と、
収益性が高い物件は厳密に言うと全く別なのである。
それがまさに私が今集中的に買っている、
「都内、再建築不可、戸建」である。
銀行は耐用年数オーバーの物件を嫌うし、
現状法律に適合していない物件も嫌う。
しかし、
木造家屋とはいえ、躯体は50年以上もつのである。
内装をキレイにすれば問題なく住むことができる。
銀行が貸さないので当然、
買える人は限られるから安くなる。
それを拾っていくのは悪い作戦ではない。
そうして私は資産規模を拡大しており、
銀行という組織から金を借りたことは住宅ローン以外にはない。
銀行から借りられる物件を狙うのもいいが、
収益性が高い物件を買うことが最優先であって、
優先順位を間違えてはいけないのである。
いざゆかん、この道を
残念ながら私の才覚ではメガ大家にはなれそうにない。
勤め人をあと10年やりながら、
総資産5億、自己資本比率30％まで持っていき、
50歳前後から自分の法人で食っていくようなスピードになるだろう。
色々シミュレーションをしてみたが、
どうしても加速するためには多額のレバレッジが必要になる。
値が臆病でもあり、
勤め人を捨てる勇気が持てないのである。
まさにこれが今後3年程度の期間での私の課題となると思う。
話は散漫になったが、
借金が問題なのではなく、
買い方が間違っていたことに尽きると思うという話である。
急いで勤め人を卒業したところで、
私のような怠け者は毎日ブラブラしているだけだと思う。
もっと勤め人を辞めて、打ち込めるものが見つかってからでも遅くはない。
じっくりと待つことにする。
大川先生の復活を期待している。
つづく