毎年120万円の投資リターンが5年間非課税
おお！非課税！やろう！
という皆さんも多いかと思いますが、
これはキツイと言わざるを得ない。
120万円を配当で稼ぐとすると、配当は年3～4％程度ではないかと思います。
要するに120万円×4％＝4.8万円。
4.8万円に対する税金は4.8万円×20％ですから、9,600円です。
9,600円税金が安くなるというだけの話です。
ちょっと待ってください。
住宅ローンの金利が0.5％だとしたら、
120万円繰り上げ返済してみましょう。
すると、6,000円の金利削減効果が得られます。
たった3,600円しか変わりません。
第一住宅ローンの元本繰り上げ返済をすれば5年ではなく35年ローンであれば30年以上金利が減ります。
私の住宅ローンは金利１％なので、なんと120万円繰り上げ返済したら1万2,000円の金利削減効果があります。
そもそも価格が変動する株式投資
株式投資の場合には実は投資元本が変動します。
120万円投資したら、あれよあれよという間に50万円になる可能性もあります。
それで得られる9,600円と、
住宅ローンを繰り上げ返済して得られる6,000円（×ローン残存年数）では
どちらが有利なのでしょうか？
考えなくてもわかることですね。
不動産投資家にはNISAは不要
通常不動産投資用ローンは金利は1%以上なので、
120万円の非課税枠など雀の涙です。
粛々とローンを繰り上げ返済するでもよし。
金融機関から評価してもらうために現金としてもっておくも良し。
とにかくNISAは不要です。