8号物件の分析

8号分の分析

投資実行時の私の状況

2015年8月

勤め人

転職して3年目の状況で変わらず。
2015年は勤め人仕事でスマッシュヒットを打ちまくっている時期でありました。
給料の10倍以上利益を上げるような働き方をしていましたね。

私にとっては別にすごいことでもないのですが、
新しい勤務先は何といっても中小企業で、社員が少ないので、
私一人でも給料の10倍も利益を稼ぎ出してしまうと、

それだけで全員の人件費全体を払えるほどになるので、
インパクトがデカすぎます。
大企業ではそれほど褒められなかったですが、
急に絶賛されて、うれしかったのを覚えています。

不動産投資

前回の7号物件の投資が2015年1月でしたので、
すぐに8号物件へと進みました。
投資実行に至るまでは7カ月。

7号物件を紹介してくれた仲介業者さんが、そのまま、
「こんなんどーですか?」
と、言ってくれたのですが、
かなり高めの価格でした。

当初950万円程度で出していた物件じゃなかったかな?と思います。
実際家賃は9万5千円ですから、
利回り12%なら950万円でもいいのですが、
2件連続投資となるので、資金調達が心もとなかったので、
250万円を減額して、700万円で指値を入れてみました。

結果、OKが出たので、約束通り購入に踏み切ったと。
そういうわけです。

8件目

実はこれで区分3戸に戸建3棟というわけで、あと区分1以上買うと、
「事業的規模」になるので、
事業的規模へのリーチをかけた物件になりました。
事業的規模になると、事業性が認められ、
経費が税務上の損金で認められる幅が広がるというので、
気分が乗っていたのを覚えています。

その後、すぐ5カ月後に1件投資して、晴れて事業的規模に入り込んだのであります。

物件詳細

サマリー

〇融資:利用なし 全額キャッシュ
〇築年:1964年4月
〇構造:木造
〇間取り:4DK
〇土地面積:64.5㎡
〇建物面積:65.44㎡
〇階数:2階建
〇賃料:95,000円
〇利回り:15%

【購入経緯】

これはトップページの物件一覧のコピペです。
価格的にはまたしても手頃です。

エリアは東京メトロ有楽町線の地下鉄赤塚駅から徒歩12分程度の場所です。
閑静な住宅街であり、向かいには低層で落ち着いたマンションがたくさんあるエリアです。

収益性

表面利回りは15%超とかなり高めに出ています。
理由は物件価格が極めて安いからですね。
そもそも土地の値段が高いです。

路線価ベースで計算しても1,800万円の土地。
路線価は都心部では実際の取引価格と比較して
安めに出るのですが、それでも㎡30万円です。

そもそも土地の値段だけで1,800万円程度は見ていいと思いますが、
これは再建築不可の瑕疵があります、

瑕疵の理由ですが、道路に接道していないのです。
現地を見ると、道路があり、普通に通行できます。
但し、行政の許可がきちんと取れいないままになっております。
ちゃんと所有者の同意を取って許可を得れば道路になるはずですが、
誰もそれをしないという事でしょう。

管理組合が機能していないマンションのような状況ですね。
それで私は比較的安めに購入できたわけですから、
特に何もいいません。

Sell And Lease Back

私の6号物件と同じくこれもセルandリースバック物件です。
三井住友トラスト ローン and ファイナンス みたいな名前ではありますが、
売った後で借り戻すという事です。
所有権は投資家に譲り、元所有者の自分が賃料を払ってそのまま使用するという手法です。

6号物件の記事はこちら

コチラのテナントはもともとオーナーです。
詳細はここでは書きませんが、お察しください。

投資期間3年と2カ月

投資から3年2カ月の間、退去もなく、満室稼働しています。
9.5万円×3年2カ月≒361万円回収しています。

投資金額の半分を回収しています。
売買価格の半額程度を回収したことになりますが、
コチラの物件は案外クレームが多いです。

もともとオーナーだった人がクレームと言うのも変な話ですが、
水道管にもガタが来ているようですし、
給湯器も交換しました。
台風の都度何かしらの破損報告がなされます。

入居者もカネがなくてリースバックにしたのですから、
修繕もしていなかったのでしょう。
総合計額出60万円程度の支出となりました。

将来退去した際には全面リフォームをかけて
賃料15万円程のこぎれいな戸建て住宅にして貸し出そうと思います。

情報ルート・その後の運営

7号物件紹介業者からの情報

メイン仲介業者F社の紹介です。
実はこの物件、私は知っていたのです。
なぜならば2011年に、この物件に対して競売申立をしたのが、
自分、私SATだからです。
この住宅ローンの回収をしていたのが自分でした。

さすがに自分の担当している住宅ローンの担保不動産を買い取るというのは
あまり聞いたことがないと思います。
無茶をする私でもそれはしません。

競売後、任意売却の申し出があったのでそれに応じて取り下げたという経緯があったと思います。
その後も競売後の残債務の返済要求をしたような気もしますが、
別会社に出向したのでその後は知りませんでした。

自主管理

コチラも6号から引き続き自主管理で退去が1回もありません。
これと次の9号までの4件が自主管理なのですが、
なかなか面倒です。

今ならしません。

出口戦略

既にいつ倒壊してもおかしくない状況にあると思います。
倒壊して所有者の責任と言われても困りますので、
ある程度問題が出てきたら出て行ってもらおうかなと思います。

テナントがいかんせん高齢なので心苦しいですが、
危ないものは危ないので
退去して頂き、

「リフォーム後賃料でも住めるなら」

貸してあげてもいいと思います。