6号物件の分析

6号物件の分析

投資時の私

参考物件番号6【物件一覧】

2014年1月

4回目の転職からちょうど1年が経過した頃になります。
前回の投資が2013年2月でしたので11カ月で投資実行したことになりました。

530万円の売買価格で、経費を含めてトータル570万円程の投資です。
11カ月で570万円を貯金したという理屈になりますが、
毎月50万円も貯金できるわけがありません。
トモダチファイナンスを使って資金調達していることは言うまでもありません。
前回の5号物件の時は半年で300万円も返済していますが、
今回は11カ月で100万円しか返済していません。
何に使っていたのでしょう…。

この間に次男の出産(2013年8月)もありましたし、
出産費用等で妻にたくさん支援していたのではないかと思います。
が、2014年3月に500万円返済した記録があります。

ボーナスで返したのでしょうね!

と言うわけで、この年の申告後に税務調査が入るとも知らずに、
無税生活を満喫していた時ですね。
次男も無事産まれて、調子に乗っていたのではないでしょうか。

妻はこの後産休⇒三男妊娠⇒産休⇒退職

2013年8月から妻は育児休暇に入りまして、そのまま1年の育児休暇となります。
2015年3月に三男が産まれるので、2014年12月には産休に入るわけですから、
保育園が決まらないとかダラダラ延長産休をしていると、ほとんど復帰せずに再び産休でしたね。

私、知らなかったのですが、産休中の社会保険料って会社も負担しているのかと思ったら、
負担していないのですね!
ずっと妻の勤務先に申し訳ないと思っていたのですが、

申し訳ないと思った気持ちを返して欲しいです。

何だお前ら全然身銭切ってねーのか。
それは冗談ですが、2013年7月から2016年3月の三男1歳まで、
ずっと育休産休2連コンボを決めて退職した妻。
よくやった。

育休中も給料の3割位が国家から支給されるのですが、それはさすがに妻のものですから、
投資用資金には回せません。
私もそこまで鬼じゃないっす。

無税生活絶賛継続中

2007年から2014年まで、私はほぼ所得税と住民税はゼロでした。
それは副業の赤字と損益通算をしていたからです。
最終的には税務調査で全額否認されて、
修正申告して全額(というか払いすぎた気もしますが)納付です。
なんと副業の収入120万円、全額雑所得認定ですよ?
ものすごい納税額でしたね!
妻と合わせて450万円一括納付でした。

しかし、2014年当時は私は調子をぶっこいて毎月50万円もあがってくる
フロー収入を丸々投資に回して、
俺、最強。みたいな感じで毎晩飲み歩いていましたね!

そんな状況でした。2014年は。

物件の収益力

まずは投資概要

〇融資:利用なし 530万円を全額キャッシュで投資
〇築年:1984年7月(築30年)
〇構造:木造
〇間取り:3DK
〇土地面積:27.90㎡
〇建物面積:37.18㎡
〇階数:2階建
〇賃料:60,000円
〇利回り:13%

エリアは市川駅と本八幡駅から徒歩13分の場所で、
『連棟テラス』ですね。
私のモットーである都心から外れてしまっています。

理由はアベノミクスによるワンルームマンションの高騰

都心から郊外にシフトした理由は私が市川市に引っ越したという事情もあります。
私は千葉は田舎だと決めつけていました。
(自分が岩手の山から下りてきたくせに)

しかしいざ住んでみると、文教都市ではありませんか。
都心への通勤率も高く、駅前には姉歯物件ツインタワーマンションがそびえています。
当時の勤務地である三越前(新日本橋)迄快速で4駅と言うアクセスの良さ。

西早稲田や高田馬場から地下鉄で日本橋へ通勤するよりも速い!
そして家賃も結構高い。
と言うわけで、私、根が優しいので、自分が住んでしまうと案外好きになっちゃうタイプ。

だから買ったわけではありません。

都心はアベノミクスによる超低金利政策で、株価暴騰、不動産価格爆上げです。
それによってあれよあれよと、
ナント都心のワンルームは利回り7%、中古の3点ユニットが7%と言うあほくさい状況になりました。
表面利回りが7%だろうと9%だろうと、

投資対象外です。
そんな利回りでは定期預金に預けているよりはマシですけど、
全然面白くありません。

そんなわけで、12%を確保できるマーケットを求めて不動産JAPANをさ迷っていたら
この物件がHITしました。
融資が付くアパ―トはウナギのぼりでしたが、
融資がつかない、このような木造、連棟物件はまだまだ12%以上で買えました。

家賃は6万円です。
オマケに連棟アパートはなんと!管理費修繕積立金がありません!
そのため、丸々家賃をゲットできるという素晴らしいメリットがあるのです。
既に4年以上保有していて、入退去やリフォームはありませんので、

72万円×4年チョイで 300万円ほど回収しています。
50%ほど回収しており、あと半分長期ホールドします!

出口はどうなるんだろう・・・・

出口どうなるかという心配もあると思います。
しかし、出口の問題はワンルームマンションも同じです。

他の区分所有者との意見調整が大変なのは連棟アパートも一緒です。

さて、連棟テラスといえばこちらの物件【別タブが開きます】ですわな。

松戸12人で共有する連棟テラスハウスのうち6区分の1棟が全焼したケースです。
さあ、この場合どうなったでしょうか?
そうです。建物は火災保険による保険金で投資金額は回収。
そして解体費用も火災保険でカバー。
残った土地は共有者全員で地元の不動産屋に売却となりましたね!

そりゃそうなるでしょうよ。
という解決が図られました。
さすが日本です(共有者に一人火元になった支那人が居ましたが)。
和を以て尊しととなす、円満な解決です。
この市川(本八幡)の連棟テラスも4人の共有者で円満に建物をぶっ壊して、
最後は地元の不動産屋さんに引き取ってもらえることでしょう!
最後は土地値に収斂されるというわけです。

ちなみにこの場所は路線価×㎡数で600万円以上です。
解体費用に100万円(そんなにかかりませんが)かけても
500万円回収できるでしょう。
既に50%回収しているので、利益が出ます。

絶対に負けない!大丈夫です。出口も安心です。

その他情報

購入ルート

先述の通り、不動産JAPANです。
このサイトの素晴らしいところは、なんと、掲載料が無料なのです!
健美家や楽待のように不動産会社が費用を払う必要がないのです。

ですから、健美家や楽待を使いたくない業者さんが結構ここだけに掲載しているという
ケースがあります。
私はこの情報を加藤ひろゆきさんのブログで知りました。

加藤さん、あざーす。

不動産JAPANに掲載してあったのを、

勤め人仕事で知り合った日本橋の業者さんにお願いして、仲介に入ってもらいました。
連棟テラスってなんだよ!と思って心配だったので、
アドバイスが欲しかったのです。

今なら無駄なブローカーは入れないと思いますが。
私、根が石橋をたたいて渡る用心深い性質なもので。

6件目となった私のキャッシュフロー

不動産投資を始めて、2008年から6年経った私のキャッシュフローはどうなったでしょう。

1号物件から 1万円
2号物件から 3.5万円
3号物件から 5万円
4号物件から 4.5万円
5号物件から 4万円
6号物件から 6万円

合計 24万円となりました。

すごくないですか?

6年で24万円ですよ。
サラリーマンの初任給より高いです。

まあ、不動産投資の世界ではレバレッジをかけて投資するので、
正直すごい「低い」方のすごいです。

当時の不動産投資の主流は、
地方でもRCを長期のローンをフルローンで引いて、
10億借りてキャッシュフロー3,000万円つくってさっさと引退する。

↓こういう感じのばっかりでした。
私もやってみたかったのですが、慎重な性格が災いしてダメでしたねえ。

その後アベノミクスバブルでスルガ銀行が貸すサラリーマンの三為業者に売れば、
大儲けできたのでしょうね。
私はそれができなかったのですが、
それはこうして皆さんに堅実な不動産投資をお伝えするためなのです!
きっと、多分、そうであってくれ。

ちょっと最後はグダグダですけど、
6号物件の紹介でした。
私の不動産キャッシュフロー24万円也!