5号物件の分析

5号物件の分析

投資実行時の私の状況

2013年2月

2013年2月、私は34歳になりました。
ちょうど2013年1月に今の会社に転職したばかりです。
前職の銀行子会社の債権回収会社(サービサー)から、
不動産ファイナンス子会社に出向して、
全く専門外の営業職をやっていて、結構疲弊していた記憶があります。

当時の仕事はクレジットの弱い不動産会社、
デベロッパー、事業会社に短期(2年以内)高利(実質金利10%)のファイナンスを打つ。
と言う営業です。
サービサーでバリバリ成果を出している私を評価してくれて、
収益の柱となる新事業に投入して頂いたと思うのですが、
いやいやいやいやいや、キツい仕事でした。

それでも世間相場からすれば非常に高い給与水準で、
副業も含めれば、もうすぐ20代のころに夢にまで見た年収1,000万円の世界。
既に不動産からの所得も含めれば世帯年収は1,300万円をOVERしていたので、
20代前半の挫折を乗り越えて、人生を立て直し、自信を取り戻していた時期でした。

給料700万、副業120万~150万、不動産200万、妻300万そんな感じの状況でした。
ちょうど前年9月に4号物件を買っており、
わずか5カ月で次の物件を物色し始めたわけです。

同時に転職をしていました。
転職先は今の会社なので、詳しい業務内容は伏せます。

またしてもトモダチファイナンス

私はこのトモダチからのファイナンスの履歴をしっかり記録しているので
正確な当時の残高が分かります。

なんと、わずか半年で500万の借入を300万円も元本を返しています(笑)。
どこからこんなカネが出ているのか?って感じですが、

私は2014年に税務調査を受ける迄、所得税ゼロ、住民税ゼロでした。
よって、毎月のキャッシュフローがトテツモナイ金額になっていまして、
今より多分多いと思います(笑)。
今はマトモに税金を払っているので逆に当時よりキツイっす。
教育費も大きくなってきたのでマジ今の方がキツイっす。

その辺りの事情はコチラの記事【別のタブが開きます】を読んで頂くとして、
話を進めます。
半年で300万も返したので、一定の信用力がありますし、
まあ次々行こう!と、そんな気分になるじゃないですか?

私の方はそんな状況です。
長男はまだ4歳です。
次男は今おなかの中にいた感じですね。この年の8月に産まれます。

物件入手ルート

ランドネットの仲介

2号物件、4号物件に引き続き、「当時の」管理会社でもあった、
ランドネットの今度は仲介です。
500万円程だった気がします、売値が。
それをキャッシュで買うのだから下げろと、指値を入れて50万円下げて450万円で買いました。

2号4号はランドネットが売り主でしたが、今回は仲介です。
今はどうか知りませんが、ランドネットは私が3件管理を委託していることを営業マンが知りませんでしたね。
全く横の情報共有ができていない会社だなと思った記憶があります。
まあこの不安は後日別の形で的中することになるんですけど。

相続がらみの売り

売却理由は『相続』です。
税理士系不動産会社と言うモノがあるらしく、売側の仲介は税経不動産?忘れましたが、
そんな名前だったと思います。
謄本を見てみると、今の所有者はご主人からの相続で物件を取得したようです。

死亡と同時に団体信用生命保険でしょう、借金が完済となっています。
奧さんは物件に興味がないので、相続の相談をした税理士にお任せで売ってきたと、
そんな感じをイメージしています。
恐らく間違いないでしょう。
その情報を取ったランドネットが、私がもっと買うぜー。と、言っていたのを思い出して
声をかけてくれたと、そんな話でした。

 

エリアと収益性

収益性

利回りは13.3%(表面)、管理費修繕積立金を控除した後も11%です。
これも4号物件と同じくスカイコートシリーズです。
スカイコートもメゾンドシリーズと同じような感じですね。
管理費修繕積立金が安いです。
5階建なのでエレベータが設置不要なので割安なのでしょう。
このタイプのコンパクトマンションはワンルーム条例があったりして、
都心部では作れないのではないでしょうか?
その意味では希少価値がありますね。
狭くても安い方が好きな人は多いですから。

エリア

京王線『千歳烏山駅』です。
実はこの物件、私、一度も見たことがありません(笑)。
グーグルのストリートビューが導入されており、
賃貸中でもあり、3点ユニットワンルームのデューデリジェンスが机上だけでできるようになりました。
(単にサボってるだけとも言えますが)

世田谷区で京王線と言うのが引っ掛かりましたが、
まあ大丈夫だろうとエイヤーで投資に踏み切った感じがします。

閑静な住宅街と言ったイメ―ジで、まあいいだろうと…。
だんだん投資が雑になってますね。

 

5年間の運用状況

2年目がなんと赤字

購入時の賃借人は明治大学の学生でした。
それが就職で退去したのが2年目です。
その時は管理をランドネットから、アートアベニューに変更しておりました。
そして入居者が外国人留学生になります。
そして1年の間に2回入れ変わりが発生。
家賃は40万円ほどしか入らないのに、
支出が50万円と言う事態になります。

これはどういうことかと言うと、
広告費とアートアベニューが取る広告費です。
これで10万×2回、さらにハウスクリーニングが40万(1回目30万、2回目10万)。
正直ワンルームは入れ替わりが多いので、ハウスクリーニングと
広告費、管理会社に払う報酬で結構な金額になりまして、
利回りが10%以上ないと全く吸収できません。

これは大きな心理的ダメージになりました。

その後も中国人留学生の専門ワンルーム状態

何故か次から次へと決まるのは中国人留学生です。
よくわかりませんが、芦沢さんの最近の著書でも、
ワンルームのテナントは
「3割生活保護、3割外国人、3割社会人と学生」と、そんなことを書いていた記憶がありますので、
私も似たような構成にはなっています。
(ワンルーム3戸しかなくなりましたが)

実際日本財託でも外国人留学生を外国人スタッフを入れて対応しているようですし、
今の東京のサービス業は外国人なしで成り立つとは思えませんので、
この傾向は続くのかなと思います。

総括

うーんイマイチ

ちょっと、収益力が弱い気がします。
それは入退去が多くてコストが多く発生しているからと言う印象論だけなのでしょうが。
そもそもが450万円と、かなり安く買えているので、
納得しないといけないのかもしれませんね。

この物件が私のワンルーム最後の投資物件になりました。
この後アベノミクスにおける黒田バズーカがさく裂します。
インフレターゲット2年で2%、とかそんなことを言い出して、
国債をバカスカ買うぞオラ!とぶちかましたわけで、長期金利がゼロになり、
マネーが市場にあふれて不動産相場が爆上げしました。

まー何というか黒田バズーカで不動産があがって、
私のような零細不動産投資家にとってプラスだったかマイナスだったかと言うと、
大いにマイナスですね。
12%の表面利回りのワンルームが消滅しました。
私としてはまだまだ買い進めなければいけなかった場面で買えなくなってしまったので、
大幅な損失です。

売ればいいと言いますが、
売ったら家賃収入がなくなりますからね!
そもそも家賃収入という安定的な収益が欲しくて始めたのに売ったら意味ないです。

ガチョウが売れたけど卵が食えなくなったみたいなものです。
正直言い迷惑です。安倍総理、速く景気を悪くしてください。

というわけで、税の話と芦沢さんの書籍のリンクを置いておきます。
この2冊は私も読みました。
芦沢さんのは定価で買って欲しいですが、中古でもいいので、是非ご一読されたし。

只野仁さんの無税入門は飽きたと思いますので(笑)、
大村大二郎さんの著書を推薦しておきます。
稼いだらそれを守るのも経営です。
サラリーマンから一歩前に出た人は一回読んでおくべき著者ですね!
私はメルマガも読んでます。