通算21号目の投資
SATの今の投資規模は16棟18室である。
3気筒のアパートが1棟。
他は区分少々と、テラスハウス、戸建である。
この3月にも2戸同時決済をブチかましたのであるが、
その余韻も冷めやらぬ中で更に投資する。
エリアとしては3月に決済した2件と同じく、
市川市である。
ただ、市川市でもかなり北東部にあり、
賃貸需要という意味では最弱なんじゃねぇのか！？
という程お寒いエリアだ。
JR市川駅前に存在すれば、家賃は15万円は固いと思われる物件だが、
残念なことにバス便である。
本八幡駅からバスで10分、バス停まで2分ってところだ。
通勤する勤め人の感覚としては、
家を出てから、駅のホームに立つ迄に20分程度と言ったところか。
本八幡駅から20分も東へ走れば、幕張辺りまで移動できる。
まあ、そういう意味では幕張とか新検見川に買うようなものかもしれない。
ただ、物件価格としては560万円（ちょっと上がった）。
リフォーム諸費用コミコミで140万円程見ている。
合計700万円。
想定家賃は、管理会社の見立てでは9万と言っているが、
7万でギリギリ下限、8万円で御の字だろう。
年間家賃96万円÷700万円≒13.7％
私の投資目線12％を確実に上回ってきている。
ヨシ。
連棟テラス2棟、壁ぶち抜き
3月の物件は2棟一括決済だったが、
今回のは2棟ぶち抜きである。
2区分の壁を抜いて、内装も変更して、1区分にしているというものだ。
ただ、2区分あるだけの床面積がある。
登記簿で88㎡もある。
これは大きい、5LDKだ。
大家族に是非住んで欲しい。
ただ、土地値が弱い。
㎡9万円であり、この不動産バブルともいわれる市況で、
毎年確実に、値下がりしている。
これはなんだ‥‥
一応武蔵野線の内側なのだが‥‥
それでもって土地面積は50㎡程度しか持ち分がないから、
土地値で保全されているのは、450万円ってことになる。
そういう意味では残りの150万円分は、無担保というか、
そういう印象。2年ほど家賃を回収してやっと、100％保全されているような気分になるね。
資金調達は嫁の法人から行う。
納税資金やらリフォーム資金を加味すると私の原在の現預金水準はゼロに近い。
止むを得ず、嫁ファイナンスを利用する。
ちょっと立地がイマイチなのだが、
いかんせん市川市内で5LDK、家賃8万円は手堅い。
しかし、将来建物取り壊しとなったとき、
土地値のバリューアップは望めない。
建物の築年数は木造で既に40年以上経過している。
普通に考えて20年も持ったら十分な気がする。
あまり面白みがない物件だ。
お付き合いで買った物件である
どちらかと言うと管理会社との「お付き合い」で購入する物件ということになる。
恐らく12～3年で投資金額を回収して、残り3年分で解体費用を回収。
4年分が利益ってところか。
さらに土地価格 450万円が乗って何とか悪くない利回りで終わる。
20年がかりの投資。
何はともあれ、妻が現金を余らせて、運用しないものだから、
私が借りて、5％の金利を付けるという話である。
妻の現預金を増加させ、金融機関からの借入をどんどん肩代りしていってもらおうかと考えている。
そのとっかかりに、ちょうどいい物件だったと思う。
銀行借入も増やしていきたいのだが、少々忙しい。
さっさと勤め人仕事を片付けて、納税資金、リフォーム資金など、借りなくてもいいのだが、借りておいた方がいい資金調達に向かいたい。
つづく