6月5日（木）契約、翌週決済
ハイスピードで決まっていく。
3月に市川のテラスハウス2戸を一括決済して、
しばらく休むか。
と、言っていた舌の根も乾かぬうちにまた購入だ。
概要としては、
市川市の郊外
テラスハウス
2戸をぶち抜いて1戸にした特殊な物件。
560万円で業者売（仲介手数料不要）
築42年、木造、連棟戸建ってヤツだ。
前回の物件は土地値が高かった。
㎡30万の土地である。
一方当地は㎡9万円で、値下がりが続いている。
とは言え、武蔵野線の内側で、
JR（都営新宿線）本八幡までバス10分程度でアクセス可能だ。
床面積は88㎡、5LDKである。
私のような5人家族で、東京都心に勤めながら、
この家に住んで種銭を貯める。
私が買ったマンションは2,900万だったが、
こっちでスタートしていたら、リフォーム代コミで700万で始められた。
今の家が千葉駅最寄りで家賃18万円に対して、
この家なら月９万円である。
さらに言うならば、東京駅までは、この物件の方が近い。
金持ち大家族養成テラスと名付けたい。
リフォーム込で700万、家賃は7万
売主は私の管理会社で、以前は9万円で貸していたと言う。
まあ確かにそのくらいが上限だろう。
管理会社は信用しているが、
まあ、売主は売主だ。
利益相反関係には、ある。
話半分に聞いている。
しかし、7万円ではどうか？
ワンルーム並の家賃で5LDKに住めるのだ。
どんなに下げても7万ってことはないと思う。
そこまで硬く見積もっても、
私の投資基準である、家賃の100倍の投資金額。
という条件に合っている。
この、家賃の100倍って物件が、東京中心部へのアクセス1時間以内では、
本当に存在しない。
リーマン後、震災、アベノミクス、コロナと、
大きな恐慌がなく、政府が足りないとは言え、
それなりに貨幣を供給してきた成果だと思う。
不動産価格も上場株式の価格も上がってきた。
誰のせいか知らんけど、
再建築不可の戸建でさえ、業者が「接道がクリアできたら土地値〇〇百万！」
などと言っている。
おいおいおいおいおいおいおいおいおいおいおいおいおいおいおい
それが出来ないから安いんだろうが！
と、1万回くらい言いたい。
それを前提に10％程度の利回りで売りやがる。
最近ではヒトケタ％もある。
売れているかは知らんけど、
全く売れないわけでもなさそうだ。
勝った人はヒトケタ％で、再建築不可の、
築古戸建を買っているのだろうか‥‥。
信じられない。
まあ、それでもギリギリ回るのだが。
再建築不可、築古戸建すら減ってきた
そんなわけで、また、連棟戸建に戻ってきたのだ。
連棟戸建は結構、タマがあると思う。
売りたいと思っても、売れない。
マンション（SRC区分）なら多少ローンが付くが、
連棟テラスはダメだ。
再建築不可アパートみたいなもんだ。
ただ、連棟テラスのメリットは、確かにある。
とにかく、固定資産税、都市計画税が安い。
土地が狭いから連棟にするのであるから、
当然、底地は狭い。
狭ければ固定資産税が安い。
マンションの底地持ち分みたいなもんだ。
おまけに建物も古いから、
これまた安い。
それだけがメリットだろう。
まあ、固定資産税評価が低いってことは、
取得税も安いってことだ。
さらに抵当権設定をしないので、今回はかなりリーズナブルである。
これまで外部から調達していた資金だが、
妻の法人のキャッシュの積み上がりが早いから、
なるべく妻から借りた方がいいのかもれん。
とは言え、まだまだ拡大していく時期だから、
金融機関からのファイナンスは必須だと思っている。
6月、1件追加投資で、
ファイナンスは「嫁法人」
借入本数が15本になっていた(笑)
買っている不動産の投資ロットが小さいので、
とにかく本数が増える。
さらにリフォームの借入も併存しているし、
SAT債の発行もある。
倒産防止共済もある。
SAT債は続々と償還期限を迎えていくし、
リフォーム資金が終わると、
公庫の土地購入のための短期資金が終わる、
28歳で借りた住宅ローンも気が付けば半分終わっている。
借入が終わっていくとキャッシュの積み上がりが
早くなる。
それを原資にまた投資する。
まさに雪だるま式に資産が増えていく。
そうやって暮らしていこう。
をはり