相変わらず勤め人を続ける日々だ。
世帯年収をこれ以上、増加させて何の意味があるのか？
大いに疑問である。
妻は自分の法人の修繕費についていつも頭を痛めている。
キャッシュの増加速度が上がらないと嘆いているが、
それは、修繕費を全部手持ちのキャッシュで払っているから
だと思う。
それだから、まだ勤め先を辞めない方がいいんじゃないか？
と、アドバイス（）してくれる。
しかしだな、嫁のアドバイスで最終的な意思決定をすることなどない。
長期間に及ぶ修繕費は、なるべく借入を併用しながら支払う方がいいと思う。
400万円の修繕費を4年で償却するのであれば
毎年100万円の減価償却費が支出される。
これを現金で支払うのと、
借入を使うのではどう違うのか？
現預金500万円の法人で考えてみる。
（現金1年目）
【BS】
現金 100万円（▲400万円） 借入金 0
【PL】
営業利益 200万円
減価償却費 100万円
税前当期純利益 100万円
法人税（30％） 30万円
税後当期純利益 70万円
【現金2年目】
BS 現金 170万円 借入金 0
【PL】
営業利益 200万円
減価償却 100万円
当期純利益 70万円
【現金3年目】
BS 現金 240万円
【現金4年目】
BS 現金 310万円
（借入1年目）
【BS】
現金 400万円 借入金 300万円
【PL】
営業利益 200万円
減価償却 100万円
金利（2.5％ 10万円
税前純利益 90万円
法人税 27万円
登記純利益 63万円
（借入2年目）
現金 363万円 借入金 200万円
当期純利益 63万円
（借入3年目）
現金 326万円 借入金 100万円
（借入4年目）
現金 299万円 借入金 0
少々雑な計算ではあるものの、
確かに現金で一括して支払った方が4年目のキャッシュ残高は多くなる。
（310万円＞299万円）
しかし、キャッシュ残高の平均値は
（100＋170＋240＋310）／4 ＝ 205万円 現金払
（400＋363＋326＋299）／4 ＝ 347万円 借入
借入を使った方が余裕があるように見える。
借入ー返済の実績が付くのもメリットだ。
金融機関は完済した実績と言うものを高く評価する。
逆にリスケジュールは、信用に傷がついたのと一緒だ。
そういう事情？もあって、
私は修繕費はなるべく公庫から借金をして借りるようにしている。
10号アパートの屋根・外壁塗りなおし 230万円
18号物件のリリフォーム費用 200万円
いずれも3年で借りた。
減価償却より若干短い。
なるべくキャッシュが急激に減少するのは避けるべきである。
私が16号物件を買ったとき、リフォーム費用まで含めて
一括で現金払いをしたのだが、
その後、税務調査が入ったのである。
キャッシュが完全に枯渇したところに追徴課税1,500万円である。
正直『死んだ』と思った。
自分で死んだ！と思うくらいだから、
金融機関に理由を説明して借りようとしても
「コイツ！ヤバイんじゃないか？」
と、警戒されるのがオチである。
借りられないに決まっている。
であるからして、
キャッシュは常に多めに確保しておくべきなのだ。
特に公庫の借入はリフォームであれば無担保の枠で借りることができる。
費用も知れたものだ。
現預金の残高水準を高く維持しておくことは、
突発的なトラブルに備える意味で重要だ。
キャッシュの水準について、
金融機関は、かなり重視している。
期限の利益がある返済は後から稼いで払うことができる。
一方で、今、必要なキャッシュは待ってくれない。
借りられるうちに借りておいた方が良い。
どうせ来月は来月分の家賃が入ってくるのである。
1年後の100万円は今の50万円くらいに思ってもいいくらいだ。
支払は先延ばしにする。
回収は1秒でも早くする。
これが商売の鉄則である。
回収を早めて、支払までの間にもう1回転させる。
この技を使えるようになったら、
もうビジネスマンとしては一流だと言える。
100万円を借りる
10万円の商品を10個仕入れる。
15万円で売り切る。
150万円から110万円、利息を付けて返済。
ゼロから40万円の現金が産まれる。
これである。
不動産の考え方も基本は同じだと思うのだ。
1,000万円借りる。
毎月6万円ずつ、200回返済。
毎月8万円の家賃を取る。6万返して2万残る。
200回後には400万円と無借金の貸家が残る。
あーら不思議。
無から時価1,400万円の資産が形成されましたとさ。
という話だ。
妻の法人は相続後たった3年で1,500万円もキャッシュを蓄積したのだが、
もっと借入を有効に使っていれば、
現預金5,000万円、借入3,500万円くらいにはなっていただろう。
どちらが銀行が貸したい客かは歴然である。
（まあ、しっかりPLが立っている前提ではあるが）
をはり
2025年4月1日（火）
日々雑感