2025年3月28日（金）

昨年（2024年）は17号物件（千葉の貸家）
18号物件（江戸川区隣地戸建）と2件購入した。

いずれも担保設定なし。
既存の不動産の2順位の枠を使ったのと、
自己資金で購入した。

このリフォームには200万円を公庫から借入した。
結局リフォームの終了が遅れてしまい、
夏までリーシングがもつれこんでしまった。

とは言え、最終的に
17号　月11万円
18号　月7万円
と、毎月18万円の家賃収入UPに成功した。

夏から翌年（2025年2月）まで力を貯めて、
今月2件の同時決済となったわけだが、
これによって
138,000円／月の家賃増加となった。

まあ順調である。
2020年の1500万円追徴課税のダメ―ジから完全に立ち直った。

既に勤め人年収は不動産収入を下回った。
今後、どう転んでも再逆転はない。

21世紀の資本論の通りである。
労働収入の増加は資本収入の増加には勝てないのである。

さて、

昨年は隣地物件を貸家に仕立てるまでに苦労したが、
今回（19号＆20号）はオナチェン物件だ。
1件は10月退去が決まっているが、まあリフォームして貸せばいいだけだ。

そうなるとすぐさま21号物件を！
という考えになりそうなものだが、
そう簡単ではない。

一旦4月は投資を休む。
5月も休む。
6月も休む。
7月以降動き始めることにしたい。

理由はまず4月。
一旦資金繰り、資料整理を行う。
共同担保に差し入れた物件の登記識別情報通知を回収して整理してしまう。
とか、火災保険の支払い、質権設定、管理など。
恥ずかしいはなしだが、2024年に購入した物件2件もちゃんとファイリングしていない。
ただ、ファイルに挟んで書棚に並べてあるだけである。
これをキチっとファイリングして、PDFにして保存しておく作業。
これをしっかりやる。
4月はこれに費やすことに決まっている。

5月、5月も動かない。
理由は法人の決算である。
今期は利益が600万（税前）の予定なので、
節税。は、するつもりがないが、
ある程度見通しを立てる必要は、ある。
決算対応に集中して、とりあえず不動産は買わないつもりだ。

6月、ここが決算書を事後的にイジることが出来る期間。
多少の修正は可能なので、6月も我慢である。

7月、ここで決算書が確定する。
ここで「SAT動きます。」
ってヤツだ。

良好な決算を持って、金融機関周りを行いたい。
目標としているのは保証協会付融資である。
これが借りられたら、一人前の中小企業経営者である。

年商はたったの1500万円だが、営業利益7～8百万円である。
その辺の低採算商売とは利益率が違うのだよ。利益率が。

運転資金でも借りられたものならラッキー。
長期資金を調達できたら、
とりあえず三井住友トラスト（2025年4月からL&Fアセットファイナンス）の
借換でもしたい。

倒産防止共済から公庫までまるっと6,000万円リファイしてくれてもいい。
そしたら、担保が外れるから、
再び三井住友トラストから5,000万円借りる。
そしてすぐリファイ。
決算書で黒字を作りこんで（粉飾の意味ではねえ）、
借換という流れを作りたい。

単なる不動産賃貸ではなく、
事業融資ということで、担保主義にならない信用貸でやってくれるようにもっていきたい。

つづく