2025年11月14日（金）

築古物件ばかり保有している。
いよいよ、築古物件が、築古物件たる根源的苦しみに向き合う時期が来たようだ。

築50年を超えた物件の修繕が頻発してきた。
耐震性もさることながら、断熱性も良くない。
全面リフォームが必要になる物件が増えてきた。

屋根＋外壁で250万円
水回り全面交換で150万円
内装全面交換で250万

650万円を上限に融資を受けて新築並みのリフォームをしようかと思っている。
立地が良い場所なので、ここまで投資してもいいと考えている。
現状9.5万円のところ、18万円までの家賃UPを目指す。
実際15万程度でもいいかなとは思っている。
リフォーム利回り（家賃UP額÷リフォーム投資総額）10％が目標だ。

既に投資回収は終わっており、利益の蓄積も進んでいるが、
満を持して全面リフォームだ。
比較的密集していない戸建なので、足場も組みやすいと思っている。
個人的にはリフォーム現場に常駐して参加したいところだが、
受注する業者さんとしては
発注者に常時みられるのも気まずいだろう。

勤め人の仕事もあるから、
ほどほどに関与したい。

来年の目玉はこれだ。
3月の繁忙期は逃がしてしまうだろうが、
まあ、次の秋ごろまでには完成したい。
退去は年度内ってところだ。

どこまで借入できるか怪しいが、
公庫の借入が、ピーク時1500万あったのに対して、
今は500万円程度だ。
恐らく全額イケるだろう。

減価償却は22年にならざるを得ないが、
ここはしっかりリフォームして近隣に
「コイツ、まだまだ保有するつもりだぞ」
と、分からせてやりたい。
30年は稼働するリフォームで、周囲の土地には
「俺に売るしかねぇぞ」
と、アピールするスタンスだ。

来年は現預金を貯めるフェーズだと心に誓っていたのだ。
新規投資はちょうど控えようと思っていた。
しかし、この度の退去は修繕でいくしかない。
いくしかないヤツだ。

この修繕に対応しながら、現預金を増やしていくという芸当をやらないといかん。
可能であれば10年の長期資金を借りたいが、
さすがにリフォーム代だとどんなに長くても5年がせいぜいかもしれない。
600万の5年だと、年間120万円の返済。
毎月10数万円の返済となる。
それでも家賃が16万にでも増えたら、キャッシュフローがしっかり、出る。
リフォーム投資としてはまあまあいい線いってる。

特に最近は減価償却費が全然なくなって、
どんどん税金が増えているし、
ちょうどいい投資だと思う。

やっていく。

つづく