今週は関西みらい銀行の不動産担保ローンの金銭消費貸借契約締結手続である。
1号物件を担保に入れて、1,000万円調達する。
1号物件は2007年11月末に投資実行。
物件価格2,700万円、諸費用（保証料、担保設定費用、仲介手数料）コミコミで、
2,900万円のフルローンだった。
現在の残高は1,666万円であり、1,300万円程返済が進んでいる。
なお、現在の相場からすると、東京メトロ西早稲田駅徒歩5分の立地でもあり、
4,000万円程度だろうと思う。
担保7掛け（担保処分時の債権者の回収額）としても2,800万円は固い。
2番抵当の設定ではあるものの、返済が進んでいること＆
物件価格が上昇していることを踏まえても、関西みらい銀行は優良融資ができていると思う。
保証はセゾンファンデックス、金利3.9％、返済期間は22年。
返済額は6万円台後半と言ったところだ。
この融資に対応するのが3年ぶりの投資となる17号物件だ。
自宅から徒歩10分、築40年の貸家だ。
家賃は11万円、手取り10万円としても、毎月3万円がチャリンチャリンと稼げる。
3月11日決済である。
私の投資スタイルは融資を引っ張っているものの、
厳密には融資と物件が紐づいていないケースが多い。
① 1号物件（住宅ローン）当初2,900万円、現在残高1,666万円・・・物件紐づき
② 10号物件（トラストLF) 当初1,880万円、現在残高1,636万円・・・物件紐づき
➂ 12＆13号物件（トラストLF) 当初1,340万円、現在残高1,186万円・・・物件紐づき
④ 14号物件（トラストLF) 当初750万円、現在残高669万円・・・物件紐づき
⑤ 15号物件（公庫） 当初1,000万円、現在残高486万円・・・物件紐づき
5件だけが物件紐づき（担保提供）である。
他の物件は共同担保には出しているが、物件購入に際してローンを引いているのは
案外少ないのである。
所有物件12件のうち、わずかに5件だ。
小さな取引を何回も回している。
総投資額は1億6千万円程度だから、
1回の取引でやってしまう投資家も多いと思う。
取引の手間は1回1,000万円でも10億円でもそれほど変わらない。
めんどくさいことをしていると思うだろう。
実際めんどくさい(笑)。
自分を正当化するつもりはない。
是非若き投資家の皆さんは効率よく投資してほしいと思ふ。
嫌味でもなんでもなく、本当にそうだ。
逆に物件には紐づいていない融資が結構ある。
① 友達ファイナンス 1,470万円・・・運転資金
② 嫁ファイナンス 350万円・・・運転資金
➂ 公庫A 6万円（今月完済）・・・コロナ融資お試し
④ 公庫B 195万円・・・10号屋根・外壁工事代金
⑤ 倒産防止共済 665万円 ・・・運転資金
⑥ 関西みらい銀行 1,000万円 ・・・17号物件（担保提供なし）
物件購入代金である程度融資を引くのは仕方がない。
物件購入以外の支払はできれば手持ちの現金で賄うのが望ましい。
しかし、私の場合、短期の運転資金で、物件を買ってしまっている。
これはあまりよろしくない。
短期と長期の借入をきちんと分けておいて、
短期は手持ち現預金で賄うのが望ましい。
手元現預金が潤沢にあったうえで、短期資金を借りるのは大いに良い。
しかし、私の場合には手元現預金が今月末には200万円になってしまう。
物件数が増えると突発的な支出があるので、
部屋数数×50万円程度の余力を持ちたい。
特に築年数が古い物件を扱っているのだから、なおさらだ。
新築なら当分要らないのだが。
私の場合には16室だから800万円程度は手元現預金が欲しい。
3月に2件投資実行しなければその水準になったのだが・・・。
今思うと近所の貸家は無理に買わなくてもよかったかもしれない。
関西みらいの借入はするものの、買わないという選択肢もあったかもしれない。
2020年の税務調査では、必死になってゼロから1,500万円をかき集めて納税した。
その返済も2023年に終わり、2024年の今、新たに投資するに至ったわけだが、
今年は基本的には物件を検索しないでおこうと思う。
検索すればソコソコの物件が出てくるので、ついつい無理をして買ってしまう。
中古＆フルローンで買えると言えども
物件価格の7％程度の現金は確実に失う。
幸いなことに勤め人の収入が他の人より太いので、
生活には困らないし、給与の余剰を不動産事業に容赦なくぶち込んでいる。
これまでは若さと物件の少なさで雑にやってきたわけだが、
14棟16室という規模になってきたので、
安定性も少し視野に入れていきたい。
あと5年以内には株も不動産も調整に入ってくるだろう。
日銀が金利を上げるタイミングで、円高、高金利で
倒産、リストラが相次ぐと、私は見ている。
とはいえだ。
そんな時には融資も締まる。
私も実際勤め先が倒産してしまい、転職は成功したものの、
融資など全く受けられなかった。
買い場の恩恵を受けることが出来るのは、
ピカピカの決算書と潤沢な自己資金なのだ！
とりとめのない話ですまん。
【今日の勤め人】
〇 出張申請
〇 重要なオンライン会議
〇 搭乗証明書発行
【俺の商売】
〇 法人第三四半期締め
〇 資金繰り精査
つづく
2024年3月4日（月）
日々雑感