毎日エクセルの数式とにらめっこして
財務資料を作る日々のSATです。
こんにちわ。
BSとPLとCF計算書を作る。
将来業績を推計する。
製造原価報告書を読み込んで材料比率を見る。
固定費と変動費から損益分岐点売上高を算出する。
なるほど。
売上が上がるほど生産性が向上するわけだなと、
当たり前と言えば当たり前のことを40を半ばも過ぎてせっせとやっている。
私のスペシャリティは法律と回収なのだが、
最近の金融は回収しないことが主流である。
不良債権なんて実は1％以下なので、
それを一生懸命回収するなんて時代は終わったのである。
勤め人がホワイト化したように、
金融の不良債権回収もホワイト化している。
財産を隠して私的整理で逃げ切りができないこともない。
ほとぼりが冷めたら復活できる。
とはいえ、金融事故はまあ、控えめに言って、
自分の世代では復活できない程のダメージになるから、
そもそも事故しない方がいい。
金融事故を起こすくらいなら最初から金融機関は使わない方が良い。
さて、
三井住友トラストL&Fの金利が3.9から4.05にUPした。
返済は5年に1回見直しになるから、
とりあえずは上昇しないが、
次のタイミングではUP間違いなしだ。
3.9％の借入は4,500万円程あるので、
これは早期に処理するべき債務だ。
さすがに4％超えてくると負担感がある。
心理的なものだが。
確実に4％で運用するのはかなり難しい。
大家でも表面10％取れても、
修繕費や空室、固定費で手取りは5％程度だと思う。
対策は繰り上げ返済一択。
これしかない。
金利が増えた分、元金を圧縮して返済負担を減らすのである。
攻める投資家であればさらに買い増しして
規模をかくだいしていく戦略もあるだろうが、
いかんせん、イールドギャップ（投資利回りー金利負担の差額）を取るのが難しくなる。
そもそも都心部ではイールドギャップなど潰れてしまい、
毎月支出をしながら不動産を維持するだけで精一杯なのである。
これは将来の値上がりを前提に相場を張っているのであり、
いつか来た道である。
消費税は下げない。社会保険料も下げるつもりがない。
消費のほとんどを担う勤め人をギリギリまで締め上げていて、
観光客は裕福な老人か外人である。
人や企業が賃料を払うのは儲けるため。
儲けが見込めないならば、高い賃料は払えない。
不動産の価値は、その不動産を使って得られる収益を前提に算出されるのだから、
当然不動産はこれ以上上昇する余地はないのだ。
コロナ後からチキンレースは始まっている。
誰がブレーキを踏むか？である。
マイナスに潰れたイールドギャップでキャッシュアウトしながら
不動産の値上がりを期待してカネを突っ込み続けるこのレース。
一旦降りる人が増えたら、ドミノ倒しのように崩れるものだ。
リーマンショックの解決策を見ただろうが、
政府が無尽蔵の資金を供給すれば、確かに止まる。
それでも、急停車する特急列車のように何人かは倒れて怪我をする。
不注意でスマホをいじっているヤツは頭からポールに当たって死ぬかもしれん。
Fasten your seatbeltである。
もう5年くらいそう言っている気がする。
私は想定12％を下回る投資はしていないので、
まだ耐えられるだろうが、
不景気の恐ろしいところは、
下方硬直性のある家賃さえも削るのだ。
連鎖的に貧しくなる。
企業が弱り、勤め人が弱り、
家賃負担能力も削られる。
実家に逃げ込む人もいる。
そもそも家は借りないという選択肢もいざとなれば人はするのだ。
俺は乗らない。
そのチキンレースには参加を拒否する。
ギリギリで離脱すれば確かに大儲けできるだろう。
しかし、それは無理だ。
私が新NISAを始めたのが2024年7月後半。
史上最大の下げを記録したあの8月の直前だ。
ある意味株式投資では「逆神」の才能があるワタクシである。
あまりの自分の逆神っぷりに、
NISA枠240万円つかいきろうと思っていたのだが、
80万円でストップしてしまった程だ。
相場がクラッシュしないのであれば、
粛々と12％取れる案件を拾っていくのみ。
勤め人も並走させて、保険を掛ける。
クソぬるい不良債権業界で息だけする戦略だ。
相場がクラッシュするのであれば、
それはそれで構わない。
バーゲンセールに参加する。
（カネはないが）
当然政府も再び対策に動くであろうから、
リーマンショックとコロナショックの教訓で
一勝負出るもよし、
勤め先で死ぬほど働いてそのまま企業するも良いし、
賞与で回収する交渉もありだ。
両面待ち。
常にリスクを抑えて、確実に取れる案件だけ拾っていく。
初代SATはツマラナイ生き方をして、
10～20億程度の資産を残して死ぬのだ。
次世代が食いつぶして消滅するもまた、
滅びの美学である。
滅びた平家もまた美しく、
栄えた源氏もまた滅ぶ。
盛者必衰。
をはり
2024年10月16日（月）
日々雑感