2025年2月22日（土）
2月22日、19号＆20号物件の売買契約を締結した。
不動産業を始めたのを初物件の取得（2007年11月）とすれば18年弱の期間をかけて
18部屋の大家になった。
大家業を始めたのがいい時期なのだが、
転職やら勤め先の倒産を繰り返してしまい、
波に乗ることは一切なくここまで来た。
勤め人卒業も、「する、する」と言っておきながら全然しない。
そんな勤め人大家人生だった。
過去形にしてはいかん。
現在進行形である。
さて、
今回の購入物件についてだが、まだ決済は終わっていないので、
概要を書いておこうと思う。
千葉県市川市、東京メトロ東西線「行徳駅」連テラ
連棟テラスは4戸目である。
アパートよりは連棟テラスが良いが、
戸建よりは劣る。
最近は再建築不可の戸建でもバカみたいに高い。
大家ブーム＆DIYブームのせいだろうか。
リフォーム前の築古戸建で、
リフォーム後の賃料水準で計算した利回りで売っている。
そこまでやってしまうと、
大体売値は再建築可能な土地になった前提での公示地価くらいの価格になってしまう。
それは意味がない。
おそらく良くて7～8％に落ち着くだろう。
隣地を買えて接道したところで、せいぜい土地値程度。
これではアップサイドが小さすぎる。
再建築不可戸建は、あくまでもリフォーム費用コミで10％を狙わないとダメだ。
粗利10％は絶対譲れない。
ここから販管費を払うのである。
5％程度は販管費と利息で消えたとして、
手取りは5％以下だと見積もっておいた方がいい。
今回のテラスハウスは3戸で1棟である。
そのうち2戸を買うので、あと1戸買えたら、クリアーである。
大体50坪の土地になる。
このあたりの坪単価は70万である。
なんと3,500万円の土地になる。
むろん、接道は2mある。
これを1,380万円で購入するという作戦である。
将来的な価値を見据えながらも、
賃料でも負けない。
これが大事だ。
家賃は6.9万円×2戸でちょうど12％の利回りだ。
12％で回しながら、もう1戸を700万円くらいで買って、
土地値3,500万をトータル2,000万円の投資で実現させようというわけだ。
さらに、これをフルローンで買う。
他人の金で利回りとキャピタルゲインを同時に狙うという
図々しい博打である。
勤め人以外の収入は約1700万円
売上ベースではあるが、
勤め人以外からの収入が1,700万円になった。
税引き前当期純利益ベースだと700万円程度に減る。
規模が倍になったら安心して勤め人を卒業できるのだが、
妻が既に私と同規模（無借金）になっているから、
勤め人卒業はいつでも可能であるのは再三書いている。
借入は無事に（？）1億円の大台に乗った。
3か月も返済すればまた1億円は切るのだが。
まあ、贅沢をしなければ生きていける。
子供3人いたとしても、700万円もあれば慎ましく生きていけるだろう。
何が良かったと言って、東京から離れたのがよかったと思う。
最初は高田馬場（西早稲田）に住んでいたのだが、
ずっとあの辺に住んでいたら、浪費人生が続いていたかもしれない。
その後、市川に引っ越したが、錦糸町・小岩のような
安い飲み屋があった。
あの辺には結構入り浸っていたのが悪かった。
その後、千葉に引っ越したのだが、
さすがに千葉に帰るのに、錦糸町やら小岩で飲むというのも疲れる。
悪い習慣がなくなった。
千葉の家は繁華街とは真逆で、帰宅するには20分以上歩く必要もある。
千葉で飲むということはなかった。
そもそも千葉には縁もゆかりもない。
嫁の実家はあるものの友達もいない。
ただひたすら勤め人をして大家業をするという日々だ。
これがある意味良かったと思う。
起業したら千葉に根を下ろすことになるだろうが、
まあ友達はそれから作ったらいい。
東京の人間関係は終了するだろう。
とりあえず売り上げ2,000万円まで、
フルローンで買えるうちは買うと思う。
トラストからの融資が止まったら、
しばらく休もうと思う。
つづく