16号物件の所有権移転登記が完了~慢性的キャッシュ不足~

16号物件の分析

晴れてオーナーになれた実感がわく、登記完了

厄年だから買わない買わないと言っていたのですが、
私のメイン取引先とも言える不動産会社には伝えていなかったので、
担当者さんは遠慮なく提案してきました。

それはそれは良い物件なので、
私も思わず買ってしまった。
そんな経緯でした。

私の投資もはや16件目となりました。
初めて物件を買ったのが2007年ですから、もう13年も不動産投資をしています。
センスがいい人であれば5~6年もあれば専業大家になるのですが、
私はセンスが極めて悪いですし、
セミナーなどにも全く参加しませんから
遅いわけです。

是非勤勉なる読者の皆さんは私の真似をせず、
積極的に「大家が主催する」セミナーに参加した方がよいと思います、はい。

話はそれましたが、無事に所有権移転登記も完了して、
オーナーになれた実感が湧いてきました。

いわゆる慢性的キャッシュ不足に陥っている

今私が陥っている深刻な問題は、
「いつもキャッシュがない問題」
です。

今回も結局カードローンを再契約して資金調達をしました。
オリックス銀行はカードローンを絞っているようで、
わずか100万円の融資枠で金利12%という条件でした。
解約時には800万円で金利3.5%だったのに、ひどい扱いです。
遠慮なく謝絶しました。

一方住信SBIネット銀行は700万円の3.49%と、
解約前と同条件でした。
これを使って投資したわけです。

慢性的キャッシュ不足の結果、
カードローンを使わざるを得なくなった。
と、そういうわけです。

これはでは1,440万円のカードローン枠をフル回転させ、
さらにカードローンで無担保で買った不動産を共同担保に入れて、
三井住友トラストLFからフルローンを引いて買う。
という作戦にて、一気に物件の数を増やしました。

都心部の再建築不可物件を驚異的なペースで買い進めました。

昨年(2019年3月)の投資から2020年9月まで、
1年半もの間、投資を控えていたので、
なんと、1,440万円のカードローンを1年で完済してしまうという
驚異的なキャッシュ創出能力を持っている私。
(持続化給付金とか、セーフティネット貸付もあったにせよ)

せっかくカードローンのないキレイな体になったのに、
またしてもカードローン生活に舞い戻りました。

今回もまた、物件を買ってしまいましたので、
慢性的なキャッシュ不足に舞い戻ったことにもなります。

いつもギリギリでいたいから~♪

そう、私はいつもギリギリ。
今回またカードローンを借りたので、
毎月浮いたキャッシュをカードローンの繰り上げ返済をしていくことになると思う。

月初の残高が100万円、
月末の残高が170万円くらいになって、
70万円はカードローンの繰り上げ償還に消える。
来年はこんな感じで全然キャッシュがない状態のまま過ごしていくことと思う。

そして2022年。
私はきっと「おっ、カードローン完済したからまた物件買うか―」
と、言い出すに決まっている。
もう分かってる。

これをエンドレスで繰り返してきた気がするし、
これからもそうするだろう。
資産がカネを産み、その金でまた資産を買う。
という流れがこれ。
この好循環こそが資本家がますます金持ちになる流れなのだから仕方ない。

ただ、このキャッシュプアな状態だが、BSを見るとそうでもない。
キャッシュの額だけ見ていると、全然カネがないのだが、
BSを見ると(法人個人連結)

2019年9月末の総資産 164百万円 純資産80百万円
2020年9月末の総資産 173百万円 純資産92百万円

と、まあこうなっている。
負債の額は減っているので、それが純資産として増加したし、
物件が増えたので総資産も増加。

BSとしてみれば財務は健全化しているし、
資産も増加しているのでありますな。

ちなみに2018年9月末では152百万円で純資産は67百万円と記録されている。
毎年13百万円程度の純資産増加が継続しているのであります。

と、私もあと10年位は勤め人を仕様と思っていますので、
恐らくサラリーマン卒業時は2億円程度の純資産規模で引退になるかと思われます。

純資産2億で借入が2億位がちょうどいい感覚だと思います。
4億で8%程度の利回りで稼働してもらって、
年商32百万円、返済比率が40%で手残りが19百万円。
経費や税金で半分無くなると9.5百万円ですか。
ちょっと子供の教育費を考えると少ない気もしますね。

どうやら50歳過ぎても勤め人+アルファは続きそうな気がする‥‥。
ただ勤め人も最近は楽しくなってきています。
そうやって勤め人をやって飽きたら不動産に浮気して、
不動産に飽きたら勤め人に戻る。

そんなことをやっているうちに寿命が来る気がしますな。

をはり

2 件のコメント

  • 資本家のマインド、行動にいつも刺激されてます。私も勤め人しながら2012年から大家になりました。法人化もしております。
    子供達のために頑張る姿勢
    にいつも愛情を感じ、共感してます。

    今後もお互い満足できる収益物件を取得し
    さらなる経済的自由を目指しましょう。
    同じパパとしてこれからもよろしくお願いします。46歳新橋サラリーマンより。

    • 新橋サラリーマンさん
      コメントありがとうございます!
      最近はアドラー心理学の影響で、子供のため。と自分が思っているのは
      結局私がそうしたいから、そうしているのだと思うようになりました。
      私には子供を捨てて自由になる選択肢もあるのに、
      それをあえてせずに勝手に子供に支援するという自由選択の結果だと思うようになりました。

      彼らは勝手に育って巣立っていく(ニートリスクもありますが(笑)ので、
      彼らの社会への巣立ちに向けて必要なインフラであろうと勝手に思っております。

      無理せず楽しくやっていきましょうね!

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