15号物件、もう3カ月経ちました

15号物件の話

スタートは11月末

15号物件の隣地買取プロジェクト。
12号物件の隣地買取のプロジェクトも早いものでもう3カ月です。
こんなペースで仕事をしていたら、
専業の不動産屋さんなら倒産しています。

過去記事はコチラです↓
15号物件に関する記事(1回目)
15号物件に関する記事(2回目)
15号物件に関する記事(3回目)
15号物件に関する記事(4回目)
15号物件に関する記事(5回目)


当初は既存建物を残して賃貸しようとしていたが…

最初は日本政策金融公庫で既存建物を残してリーシングしてゆっくり返済をしながら運用していこうと思っていましたが、
建物が違法建築(容積率オーバー)であることが判明。
違法建築物件を賃貸するというのはさすがに国が運営する日本政策金融公庫では対応できないということで、アサックスに相談。
アサックスはとても物件評価がキツくてエンドの投資家ではとても手が出ません。
(確かに健美家でも楽待でも広告は出ていませんよね…通勤電車ではよく見ますが)
結局解体する前提で日本政策金融公庫に再度検討をしてもらっていて、本日、融資の可否について回答が出る予定です。
リアルタイムの情報はTwitterで公開しているので、気になる方は是非ご覧ください。

私の本業は勤め人なのでこんなペースでも大丈夫

私が不動産屋だったら、こんなちんたらしたことをしていたら倒産しますし、
同時にいくつものプロジェクトを回転させていかないと経営ができません。
しかし、私は勤め人(つとめにん)。
給料だけでも平均以上頂いておりますので、不動産プロジェクトがなくても痛くも痒くもありません。
私の売上構成は

68%が労働力販売事業
30%が不動産投資事業
2%がインターネット事業

という構成になっています。
あと10年以内には労働力販売事業からは撤退しようと思っています。
その後は少し不動産投資事業を拡大してから、
インターネット事業を3割程度迄高めていこうと思います。

話がそれました

12号物件の隣地買取後の予定

15号となる物件は建物解体前提なので、もはや15号物件ではなく、12号物件と合体します。
合体すると約80㎡の戸建用地になります。
しかし、実際には10㎡ほどが道路となります。
北側の一部が現況道路なのです。
つまり1と5、2と4の間には2m程度の道路があるのです。

大体このエリアでは㎡30万円が相場だそうですから、2,100万円で売れることになります。
うーん。12号で約800万円、15号で900万円、解体(2つ)で300万円使ってしまったら合計2,000万円の投資金額なので、2,100万円で売れてもちっとも面白味がないですね。
実際は2,500万円の戸建用地として売る。
上物に2,000万円をかけると合計4,500万円。

江戸川区のこのエリアではこの程度が限界な気がしますね…。
ちょっと苦しいかもしれない。
でも1回は解体とか、土地で売却をやってみる経験値としてはアリだと思いますし、あるいはローコスト住宅を1,500万円で建築して分譲するというのも有得るかもしれませんね。4,000万円ジャストなら売れるかもしれません。
色々アイデアが湧きます。

最後の出口はメインの業者さんに相談しながら決めていこうと思います。
再建築不可物件は将来独立したら妻と二人でやっていきたいビジネスなので、今のうちに経験値を積んでおきたいと思います。

引き続きこのプロジェクトをゴールまで見守ってください。

をはり

8 件のコメント

  • 融資決定おめでとうございます。
    これからの展開がとても楽しみです。
    私の隣地PJの方もお手紙の内容を練りに練っているところです。
    先日コメントにてご意見いただきましてありがとうございました。
    全当事者が納得、を目指して、正面から申し入れることにしました。
    SATさんの案件に比べると小規模です。
    が、自分の身の丈に合っていますし、成否はともかく、とてもいい経験になるとワクワクしています。

    • りくとさん
      早速ありがとうございます。
      キャッシュフローを生まない投資は借入をなるべく使わない方が精神衛生上良さそうです。
      今後はきちんと現金を蓄積したいと思います。
      お互い1つ1つ投資、運用を繰り返しながら投資家として成長してまいりましょう。
      GOOD LUCK!

      • ご報告が遅れてしまいましたが隣人への手紙は宛先不明で戻ってきてしまいました。
        空き家なので転居先に転送されることを期待したのですが。。。
        転送期間は設定してあれば1年ですから少なくともそれ以上の空き家ということです。
        地場の不動産屋さんに声をかけて売主さんとのコンタクトは取りました。
        一歩一歩進めます。

        • 住所の変更はタイムリーに登記しないですよね…。
          まさに人づてで探すしかないということでしょうか。
          地方だと人のつながりで何とかなるところがいいですね。

          自分から仕掛けるタイプの隣地買取はやったことがないですが、
          勤め人卒業後は是非私も手掛けてみたいビジネスです。

          • SATさんのPJはどんどん進捗しておりますね、楽しみに拝見しております。
            私のPJはGW前に内見して改装の見積もりをとったところです。
            解体するにしても改装するにしても売主さんの希望価格が高過ぎ(泣)
            世の中には相場というものがありますよねぇ。
            売主さんにほんとに売る気があるかつついてみる、と向こうの不動産屋さんが言い出す始末です。
            あまり強気に出て「お前にだけは売らん」とへそを曲げられても困りますし塩漬けかな。。。
            このGW中に「もう売っちゃえー」って気が変わってくれるのを星に祈っています。

          • コメントいつもありがとうございます。

            私の方は退去待ちと売却で年内は終わりかなと思っています。

            売主さんは自分の所有物なのでワガママになる権利もあるので、
            面倒な相手は放置プレイを実施して新しいモノを探しにいきましょう!

  • こちらこそブログいつも楽しませていただいております。
    SATさんのおっしゃる通りです。隣地は放置プレイ中です。
    で、放置中は経験値を積むつもりでGW中の内見を繰り返しておりました。
    で、GWの最後の最後で「まぁ無理やろ」と思った指値が通ってしまいました。
    営業さん有能過ぎ。指値、甘かったのかなぁ。。。ともあれ、もう無責任な内見はできません。
    隣地の買い取り余力を残しておくためにも年内の積極投資は終わりとします。
    今後は①大家仲間を見つける②DIYを手伝う、で経験値を積みます。

    • りくとさん
      放置プレイお疲れ様です。
      指値が1発で通ると不審になりますね(笑)。
      指した以上は買うしかないですな。

      私は今年は与信毀損となっているカードローン完済を進め、
      民間銀行取引を始めたいと思います。

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