サマリー
所有物件の紹介シリーズもこれで一旦は最後です。
また来年も新しい物件を買います。
投資実行前にも記事を書いています。
内装リフォーム済、空室
売主さんは地元の不動産会社
再建築不可っぽい感じですが、
再建築自体は可能です。
ただ、土地の面積が30㎡しかありません。
売主さんは地元の建売業者さんで、
隣の家も一緒に購入して、
建売分譲をしようと隣の物件の所有者さんと
交渉をしてきたのですが、
売却してくれず、
やむなく現状のまま売却をすることに決めたそうです。
内装はかなりしっかり修繕して頂いてます。
ホームインスペクション実施
中古住宅の性能を調査し、
問題がないかどうかを調べる、
「ホームインスペクション」
というものを実施した上で売却したとのこと。
築46年の物件ですし、
売主は宅建業者ですので、
瑕疵担保責任（2年）もあるので、
しっかり対応しようという
誠実な業者さんでした。
地元が私と同じ岩手県で、
大谷翔平君のご両親も来店したことがある
建設業者さんだそうです！
きららエステート㈱さん
せっかくなのでご紹介。
岩手県で家のことならきららエステートさんへ！
内装リフォームをプロパンガス会社さんにやらせていた！
変な特約条項がついており、
10年間はプロパンガス会社が指定されていて、
解約できない条件になっていました。
つまり内装リフォームをプロパンガス会社にやらせる代わりに
10年縛りでプロパンガス契約を入居者にさせるという
WIN-WINの契約をしているわけです。
個人的には都市ガスでもプロパンガスでもいいですが、
入居者的にはその辺りの負担感を踏まえて
家賃交渉等が出来るようにした方がいい気がします。
住むことを決めるときにはガス代金がちょっと高めなのを
知らずに決めるので、
いざ入居してからガス代高い！
というのは不意打ちですからね。
この辺りは法律でなんとかして欲しいなと思います。
仲介は私の勤め人仕事での取引先
私の勤め先で仕事をしている時に知り合った業者さんが、
仲介をやってくれました。
1,500万円の廃工場の売却を頑張ってくれたお礼に、
指値なしで満額購入しました。
勤め先の仕事のお礼を私個人でするという
「社畜か！」
というツッコミもありますが、
もちろん私の投資基準には合致しているので、
大丈夫です。
家賃ー返済は 約4万円
管理費もありますし、
税金や諸費用も踏まえて
手取り収入としては3万円位でしょうか？
スキームを1個作って750万円借りて毎月3万円ですね。
この仕組みを50回やれば
借金4億弱で毎月150万円のキャッシュフローですね！
頑張りましょう。
諸費用も結構かかりますからね！
合計87万ですね。
物件価格の1割は諸経費がかかるものです。
だから自己資金は300万円ほど要るという話です。
共同担保も出している
8号物件を共同担保に提供しています。
だからフルローンが出ているというわけですね。
三井住友トラストローンアンドファイナンスでも
フルローンはなかなか出ません。
共同担保が出せない人は、
自己資金を3割は入れましょう。
自己資金3割と諸経費1割で 4割ですから、
750万円の物件を買うにも300万は必須です。
だがね、忘れちゃいけない事がある。ブログ書きには大きな資本は必要ないって事。収入の安定性、作業量の不明瞭、これらを差し引いても小資本で出来る事の利点は余りある。不動産の場合、家賃5万が欲しくて「開業」するなら、少なくとも現金300万は要る。
問題はそんなカネ、勤め人には無いって事な。— サウザー (@Fist_of_Phoenix) November 15, 2018
聖帝サウザーもこのように仰っている。
奇しくも300万円という金額が一致。
信用だけで始めようとすると
詐欺に遭うのが関の山です。
こういう人になります。
ちょっと自己資金不足の相談が多いので、
Twitterへの質問なども自己資金がない人は
ダブルワークで働くようアドバイスしています。
そういうことです。