私の9号物件
一応これ13％の利回りがあります。
この物件、今サブリースをしていて、
サブリース先が、シェアハウスとして運用しています。
このサブリース先の企業から連絡がありました。
どうやら、1名が退去するらしいです。
1名が退去したとしても、
まだ3名入居者が居ます。
1人4万円程度家賃を取っているらしいので、
16万円をサブリース先は得ている計算になりますね。
私の賃料は4.5万円に過ぎないので、
アセットを持たないまま、サブリース先はかなり有利な運営をしていると言えるでしょう。
ただ、サブリース先は、
テナントとなる生活保護者を集めてこないといけませんし、
生活保護の受給手続を手伝ってあげないといけません。
また、こんな狭い家に4人も住んでいるわけですから、
当然トラブルや揉め事も起きます。
その仲裁もしなければいけませんので、
かなりの労力がかかるでしょう。
このサブリース先の話では
「生活保護受給者が見つけにくくなってきた」
そもそも空き家や、アパートが多数あるので、
シェアハウスに住みたいという生活保護受給者も減ってきたので、残り1名になった場合には、その1名に4.5万円をはらわせるので、SATさんと直接契約するようにしてください。
とのこと。
生活保護受給者は家賃回収の懸念が少ないので、
問題ないと思います。
今は自主管理ですが、
その際には管理会社に管理を任せようと思います。
また、丁度隣地が空き地ですから、売却するとか、
隣も買って、売却するか。
そんな感じです。
この物件は東武アーバンパークライン沿線で、
私の所有物件の中ではちょっと、エリア的に好きじゃない場所です。
基本的に都内かJR沿線が好きなので、この物件は売る方向です。
結局利回り13％と言っても、
2016年から4年程しか運営できないわけで、
家賃の回収額は 4.5万 × 48カ月 ＝ 216万円に過ぎません。
この土地はいいところ500万円程度で売れるかなと思っていますが、解体費用100万円を控除して、400万円。
仲介手数料を差し引きで380万円。
トータルの回収額は616万円と、
そんなにオイシイ投資でもないかもしれません。
やはり不動産賃貸業は長――――――――い時間をかけて、コツコツと多数の戸数を積み上げてやるものだなと、
納得しました。
トータルの投資利回りはおそらく5~6％の範囲に収斂しそうなイメージがあります。
そうなると、株の配当といい勝負になってくるわけですが、
それでもなお、レバレッジが掛けやすい不動産投資には大きな魅力があります。
そんなことを想いながら9号物件のテナントとやりとりをしておりました。
をはり