投資における失敗は避けたいもの。
なぜならば失敗は損失につながるからです。

投資の大原則

①　絶対に損をしないこと。
②　①の原則を絶対に忘れないこと。

と、かの有名なウォーレン・バフェットも言っております。
しかしながら不動産投資は「事業性」が極めて高い投資です。
銀行などは不動産賃貸業を事業性がないものとしていますが、
それは大いに間違いです。
事業がシンプルでわかりやすいので、事業性がないという言い方をしていますが、
不動産賃貸業は立派なビジネスです。

確かに雇用は産み出しませんが、
取引先や入居者に適切な「住環境」を提供する、
地域になくてはならない存在です。
人口減少に悩む都市で、住むところがなかったらそもそも人口は増えません。
インフラです、インフラ。

失敗を恐れない

そんな、事業としての不動産賃貸業ですが、
失敗を恐れてはいけません。
但し、自分が考えるうるすべての調査をした上で、
それでもなお、やってしまった失敗。
これはOKです。
雑に考えて、「ま、なんとかなるっしょ」と言う具合に起こした失敗は別です。
この2つの失敗の違いは、投資家（事業家）自身の成長につながるかどうか？
というポイントで良い失敗か、悪い失敗かの線引きをすることができます。

私の1件目の物件。
築浅のこぎれいなマンションで、妻との新婚生活を始めるには申し分のない物件でした。
しかしながら、35年1%の金利でファイナンスをしてもキャッシュフローがわずか1万円チョイ。
明らかに投資としては採算が合っていません。

これは投資と、自分が住むという全く異なる目的を混同したために起きたミスです。
さらに指値を入れずに買ったため、割高になりました。
この2つの失敗は、私の胸に深く刻まれています。

次に2号物件
これは家賃8万円で貸せていますが、
相場は5万円後半です。
特殊テナントがついているために高い家賃が取れていることをしっかりリサーチしないままに
買ってしまったので、退去したら大変な収支のマイナスが生じるところです。
幸いに今の今まで退去していないのでもう逃げ切った感じはしますが、
この失敗も私の胸に「周辺家賃相場を徹底リサーチする」という教訓を刻みました。

それ以降は目立った失敗をしていません。
淡々と14回の投資を繰り返してきました。

ですから、失敗、それ自体は全く問題ありません。
一番最悪なのは失敗を恐れて何も行動しないことです。
私たちの人生は有限であって、1秒、1秒死に近づいています。
そんな貴重な時間を浪費してはいけません。
挑戦して、失敗して成長して、また挑戦して成功する。
このサイクルをいかに早く回して成功するか。
それに尽きます。
立ち止まっている暇はありません！

失敗を恐れ立ち止まることこそが失敗である。

これが1つ目。
2つ目に大事なのが、

失敗は小さく

これは結構大事です。
要するに不動産投資で言うならば、
一発目にデカイ物件を買うな！という事です。

確かに一件目で2億円程度からフルローンでいい物件でスタートできれば言うことなしですが、
勉強不足のまま大きな物件で始めるのは危険です。
さらにその物件が地方で、土地勘もなく、スルガ銀行みたいなところでローンを組んでいたり
すると目も当てられません。
空室が長引いて収支が合わなくなったらもう破産するしかありません。
1回目で大きな失敗をすると立ち直れなくなります。

これが千葉の田舎の300万円の戸建であれば話が違います。
最悪放置しても再起不能にはなりません。
ちょっとした中古ワンルームでもいいでしょう。
1件目は小さく始めることをお勧めします。
それも500万円程度の小さな小さな物件がいいです。

物件を探す、投資検討する、投資する、賃貸づけをする、家賃を貰う、ローンを借りる
など、物件が大きくても小さく手もやることは実は全部同じなのです。
手間が同じならでかい方がいいじゃん！
という考え方も分かります。
実際そうでしょう。

しかし、一発目からいい物件を買えるかどうかは全くの未知数です。
いい業者さんに巡り合えればいいですが、
海千山千の不動産業界でそんな良心的な業者さんに1件目に巡り合えるかは分かりません。

あくまでも投資は自分の責任ですから、
自分が納得、理解した上で投資しましょう。

2つ目の失敗のルール！

スタートは小さく！失敗は小さく、何回もしよう！

1つ目が　何もしないことが失敗。
2つ目が　小さくスタートすることで失敗のリスクを最小化する。

この2つだけ抑えてください。
自転車に乗れない人がいきなり岩場でマウンテンバイクで練習を始めませんよね。
まずは芝生でスタートするのです。

血だらけになります（笑）。

そういえば私の全焼した物件は
火災保険を物件価格ギリギリ（物件価格570万円）の500万円しかかけていませんでした。
上限は1,000万円だったので、
それで入っておけばよかったです。
これも1つの教訓でした。
私は物件数は多いですが、投資金額自体はそれほど多くありません。
仮に今地震で全部なくなっても、給与でローンは返せます。
また、投資回数が多いので、それだけ経験値も豊富です。

うだつの上がらないサラリーマンをやっていますが、
それなりに幸せにやれているのです。
このブログでみなさんにその幸せの「おすそわけ」を
することもできているわけですから、まあ私程度を目指してみるのが
よろしいのではないでしょうか。

1件目から2億買えばいきなり勝てますけどね（笑）。