都心部のマンションの価格が高い
私の1号物件（高田馬場、1LDK、45㎡）は2007年の購入時には、
2,700万円で売り出されいた。
現在（2023年3月）の相場は4,500万円だそうだ。
すでに都心（千代田、港、渋谷、中央、文京＆新宿の一部）のファミリータイプのマンションは原則1億円以上の新築価格だ。
この要因は多数考えられる。
① ロシアVSウクライナ戦争に伴う物価上昇
② コロナマネーが供給されたことによるインフレ
③ マネーが富裕層に大量にあふれているため
などなど。
だがしかし、本当に重要なことがある。
それはあらゆる価格に共通するシンプルな理論だ。
「売れるから値上げされている」
ミクロの要因を分析することは大事だが、
あまり重要ではない。
1億で売り出して売れるから、もっと高くてもいけるんじゃない？
そう思うから値上げされるのである。
そして、売れるということは「買える」購入者が存在することに他ならない。
バブル期の不動産価格はワンルームマンションが5,000万円になったらしい。
これをバブル！と言って思考停止することは容易だが、
実際にこの価格で取引が成立する。
という事実が最も重要なのである。
マーケットは間違うことがある。しかし、マーケットは事実なのである。
事実と向き合うことなしに、ビジネスはできない。
高い給料を得る勤め人の夫婦であれば2,000万円近い世帯収入となる。
住宅ローンの返済総額は年収の35％×35年だから、2000万円×35％×35年＝で22,500万円。
買える人間が買う限り、価格は上乗せできる余地がある。
誰も買わなくなる時、それが買うべき時
私もそろそろ買おうと思って都内の再建築不可戸建てを物色しているが、
高い。
私は大体700万円の総投資額で月家賃7～8万円取れる物件を買ってきたが、
今はこのような物件も1,000万円である。
確かにそれでも8％以上で回るのだから、不当に高いという水準ではないのかもしれない。
実際300万円頭金で、700万円を三井住友トラストL&Fで3.9％で融資を付けても、
利息年間28万円、年間家賃84万円－28万円＝56万円、
56万÷300万円≒18％以上で自己資金が回る。
自己資金が6年で2倍になるわけだ。
投資としてはOKだ。
しかし、再建築不可戸建は建物が古い。
建物が大破した時に、底地の権利関係が整理されていない場合には、
出口がない。
更地で「持久戦」をさせられるハメになる。
そのリスクを踏まえると、再建築不可状態の更地でも、投資としてトントンになるような
投資スキームを組みたいものである。
そうなると、土地の実勢価格の半値＝ローン残高となるようにしつつ、
自己資金は5年、遅くとも10年では回収しておきたい。
リフォーム費用を踏まえると、再建築不可戸建の価格は今が上限だと言える。
これ以上の価格で掴む投資家は、リターンに比較して大きなリスクを抱えることになると思う。
不動産も下がる。
実際リーマンショックのあたりには融資も冷え切ったし、
不動産価格も下げた。
あれから15年経って皆インフレっぽい雰囲気に慣れてきた。
食べ物が高いからと言って、コオロギを食おうというのだから、
そろそろ再びデフレ時代に戻ることになると思う。
何より政府が増税でマネーを回収しようと鼻息が荒い。
価格の乱高下はとにかく「賢明なる投資家」には儲かる。
暗号資産（仮想通貨）などは顕著にその傾向が見える。
天才が天井で売って、下がったところを底で買う。また天井まで煽って引っ張り上げる。
この繰り返しである。
不動産でも株式でも似たような傾向がある。
待つも相場也。
待とう。
キャッシュを貯めて待とう。
をはり