申請してから３日連絡がなかった
公庫は民間よりもシステマチックであり、
審査もIT化が進んでいると思う。
申込から融資実行までとにかく機能的である。
今回の申し込みもササッとWebで申し込みだ。
電話で連絡があり、２００万、２年ってもんで、
私の借入残高は６００万円である。
当期純利益が６００万出ている（税引き前）のだから、
まあこの程度はお付き合いであろう。
勤め人ではデフォルトした債務ばかり扱ってきたので、
短期融資の考え方が全然わからない。
２０１０年以降になって、
不良債権の最終的な回収手段の中に、リファイナンス（借換）という手段が
市民権を得てきた。
それまでは、債権を売られるような企業にまたカネを貸す。
これはタブーだったが、
ちゃんと問題が解決されたなら、融資してもいいんじゃね？
という流れになってきたと言うわけだ。
話がそれたが、
短期資金であっても長期資金であっても、
結局毎月のキャッシュフローから返済原資が捻出できるかどうかってのが問題だ。
毎月の元利返済額が、事業の収益でカバーできているか否か。
それをちゃんと示さないとダメだ。
金融機関であれば、それは決算書やら、レントロール、返済予定表で算出できるにはできるが、できるだけ、申込する事業者側で、その作業はやっておくべきだ。
当然、提出しても金融機関は作業しなくてよくなるわけではないが、
金融機関側の計算と、事業者側の計算がピタリと合えば、
「ああ、この事業者はしっかり計算ができるな」
と、評価が定まることになる。
要するに信用される。
ただな、そんな申込の評価よりも、
一番信用されるのはな、
「返済実績」これと、「いい決算書」これに尽きる。
もう水戸黄門
この印籠みたいなもんが、良い決算と返済実績である。
ポンっと運転資金が出てくる素晴らしさ
勤め人にもあるよ。
似たようなシステムが。
そう、カードローンである。
給与を返済原資として、返済能力を判断して貸してくれる、アレである。
私もSBIネット銀行と、オリックス銀行から借りていたことがある。
６４０万と７００万と最大１，３４０万円の枠を貰っていたことがある。
金利も３％～４％と、格安だった。
それを使って１９室まで拡大できたという意味もあるし、
税務調査で総額２０００万円ほど、追加納税しているが、
その際にも助けられた。
しかし、この関係は2023年に終わりを迎えた。
ちゃんと民間銀行との取引をしようという決意を以て、
完済、カードローン契約を解消した。
今思うと、2025年9月になっても、銀行取引をスタートしていないので、
別にカードローンがあっても関係なかったな…。
とも思う。
何といっても1,300万のうち半分は投資に回して、
あと半分を枠として取っておけるのがいい。
突発的な支払も、クリックだけで口座に金がドンっと入るのがありがたいものだ。
問題は、あまりに借りやすくて、結局枠いっぱいまで投資用のカネで借りてしまうところだ。
（※カードローンを投資に使うことは固く禁止されている）
まあ、もうカードローン投資をすることはないから、別にチクられても
一括返済！という問題はないので言ってしまった(笑)。
それにしても、
浪費するためにカードローンを使うのはOKで、
貸家を買うのにカードローンを使うのはNG
おかしな話だが、金融とは、無色のカネに色を付ける仕事である。
私も20年金融業界の端で働いてきたから、多少分かる。
資金使途は極めて重要だ。
資金使途が明確でなければ、審査ができない。
審査が出来なければそもそも貸せないからである。
いずれにせよ。
公庫は既存不適格物件の融資が取れない。
だから、物件自体はLFアセットファイナンスで買う。
修繕は公庫で借りる。
まず手許現預金は500万確保しておく。
1,500万まで増えたら、
1,000万円で物件を仕入れる。（またはLFアセット）
リフォームは公庫で借りて直す。
この回転でやって行こうと思う。
1件担保設定なし（現金）で買ったら、
それを共同担保に入れて、LFアセットでフルローン。
また現金で買う。
リフォームは公庫で引っ張る（無担保）。
この回転でどんどん増やすといい。
LFアセットー公庫 コンボの弱点
キャッシュが出ない。これに尽きる。
手持ち資金１５００万でスタートしようか。
１． ８００万で物件を買い、２００万の公庫融資を引いてリフォーム。１０万で賃貸。
（自己資金は７００万となる）
２． １．を共同担保にしてLFアセットからフルローン、公庫から２００万の融資、１０万で賃貸。
（自己資金は７００万のまま）
家賃は２０万円増加したものの、LFアセットに月4万、3年で公庫融資を引くと、月の返済は４００万円÷３６か月だから元利で１２万円にもなるのだ。
どうだろう？１６万円の返済だ。
言っておくが、２０万の家賃で１６万円返済に回していたら、全然キャッシュが増えねえ。
ちょっとしたハウスクリーニングも払えないのだ。
たった200万の融資であっても、返済期間が超短期になると、
このように資金繰りを大きく圧迫するのだ。
私はこのスタイルを確立（？？？）した時には既に
返済負担がない物件が１０件以上増えていたので、
このやり方ができる。
上記の自己資金→LFアセット→公庫のコンボは1回転（2件）で3年程度の回転になる。
つまり3年で2件だ。これが限界だと思う。
私はこの2年で年2件ずつ買っている。
かなり早いピッチで、そりゃ、まあ、資金繰りキツイよね？
って話なのだ。
年1件はやりたい！
という人はリフォームローンを2年にしてみるといい。
しかしだな、400万を24か月で返すとなると、月の返済は20万円近い。
要するに貸家2件の家賃は全部返済に回すことになる。
これはキツイぞ。
私はこれでやっているから、当然給与から持ち出しだ。
若い投資家は、この辺りの問題を
① 物件を安く買って仕入価格を抑える。
② セルフリフォームを駆使してリフォームコストを抑える。
これをやろう。
特に地方の大家が成功しやすいのは「安い仕入」に成功しているからだ。
私のように中途半端に学歴があって、
勤め人も結構いい待遇だったりすると、
東京の勤め人をやることが前提になってしまう。
そもそも学歴もいい勤め先もない人は失うものがないから、
さっさと地方に移住できる。
若しくは、捨てる勇気
聖丁がすげえのはその点で、
学歴もあって、一流企業に勤務していてもそれをぶん投げて捨ててしまえることだ。
まさに、知恵と勇気を実践してる。
結局、私が知恵と勇気を持ち合わせず、
恐怖と強欲に支配されているから、
公庫ーLFアセットの回転が遅いのである。
一方、DIYと仕入価格を抑える投資法で、
地方では続々と成功者が出ている。
これは回転が速いからであろう。
北関東での成功者もコレだ。
結局物件を安く仕入れて、適性賃料で貸す。
この回転速度で決まると言ってもいい。
私は利回り12％を下限にしているから、
面白いように12％で買っていくことになる。
恐らく紹介してくれる業者さんも、
本当は20％の価格でいいんだけど、
SATさん、12％で買ってくれるから12％で売ろうｗｗｗｗ
という値付けをしているに違いないのである。
結局20％と10％では2倍の差じゃないのよ。
どうしても固定費的に〇〇万円という固定マイナス利回りのようなものがあってだな、
5％はこれに消えるとしたら、
15％と5％で、3倍のスピードの差が出てしまうのよ。
都心でメガ大家が出たって話は全く聞かないわけで。
いつもゼロから成り上がった大家が産まれるのは地方から。
それでも15年くらい前には都心部でも出たのだか、
そのチャンスの扉が開いている時間は短かった気がする。
その短い間に私は転職→激務期間に入って融資を受けて一気に拡大できなかった。
まあ、今成り上がって悠々自適な人たちは、
その時に準備が出来ていただけ。
と、言うこともできる。
ハイスペローン戦略は終わったんじゃねぇか？
ここまでインフレが進んでくると、
そもそも、フルローンを組んで、
返済額全額を家賃でカバーする。
なんて、全部他人のふんどしで勝負して利益を取ろうって話はもうないのかもしれん。
都心は土地は高いのだが、
建築コストは全国一律で高いのである。
ハイスペになって勤め人の与信でローンを組んで拡大するなんてのは、
今はもうできなくなりつつある。
そもそも、世界的に有名な都市で、勤め人ゴトキが不動産を所有できるところ
の方が少ない。
その意味では都心部に区分でもマンションを持てた勤め人は、
僥倖だから、それを持っておいて、
引退する時に売却して老後の資金にしたらええ。
（私も1つある）
私は強欲だから、もうしばらく勤め人を続ける。
続けながら、LFアセット、公庫回転投資法を回す。
私の回転速度はかなり遅いのだが、
急いでやりたいこともないし、50歳時の目標が25室か…。
平均賃料7万として家賃総額は175万。
手残り100万円。
そんなところが目標だ。
目標は小さく、さっさとクリアする。
200万、公庫さんからお借りしたら、
もう使わずに、ただ、積んでおく。
そう思っても結局高金利の借金を繰り上げ返済しちゃうんだけどね！
をはり