実質無借金経営とは？
手元の現預金で借入金を全額返済できる状態になること。
これを「実質」無借金経営という。
私はどうかと言うと、
当然そうはなっていない。
現預金800万程度、借入が9,800万円だから、
借入の方が9,000万円も多い。
ただ、大家業の場合には、
長期借入金が、
バランスシートの資産の部の不動産価値に見合っていれば、
別に焦ることはないと思う。
仮に借入金の方が多いとしても、
返済が進んでいけば減るのである。
焦ることはないと思う。
ただし、表面利回り6％で地方のアパートフルローンなんて
バカなことやってしまうとダメだ。
スタート時点で債務超過になる貸家を買う時は、
絶対に利回り（粗利）で妥協してはならない。
粗利が取れないのに受注するようなものだ。
赤字の受注を取っているのである。
この6％という数字だが、100％に達するためには17年必要だ。
3％を利息で食われるとしようか、残る3％を元金返済に充てられる。
3％だと34回、だから35年ローンってことか。
しかし、6％から、経費を払わねばならん。
だから6％では利息の支払い、元本の返済ができても、経費が払えない。
新築アパートだからスタートが一番家賃が高い。
もう落ちていくしかないのだ。
なーーーーーんでそんな馬鹿みたいなローンを銀行が出すのか？
という話だが、
それは銀行もバカだからである。
大家業を全く理解していない。
いや、他のビジネスもほとんど理解していない。そもそもたくさんのビジネスを理解していない。
いや、そもそも、そんな優秀な人間は地銀・信金で勤め人などやらない。
「債務者はサラリーマンしているし、その余剰金で穴埋めするっしょー。」
（ていうか、そうしろ。）
この程度に思っていればいい方で、
良くわからんけど、アパートローンだから機械的に計算されて、
担当者には判断の余地がありません。
っていう奴隷なのか、ロボットなのか？
AI以下である。
みずほ銀行がAIにホワイトカラー業務を代替させていくらしいが、正解だ。
銀行窓口業務なんてそもそもイラナイ。
ネット銀行で十分だ。
作業用ロボットとAI、人間は消費するだけ。
そんな世界が迫っている。
公庫の借入
公庫の借入は4,800万が上限と言われているが、
支店の審査で出しやすいのは2,000万円までらしい。
私も隣地購入で世話になったが、
何というか
公庫は担保物件の遵法性にうるさい。
もう、「だったら公庫からもう借りないわ！」
と言いたくもなる。
だが、短気は損気だ。
担保物件の購入資金はLFアセットファイナンスで調達する。
これは超長期でいいだろう。遠慮なく30年で調達したらいい。
金利は高いが、今後サプライロス型インフレが続くから相殺されている。
そして公庫は担保の遵法性に厳しい。
だから担保を取られない無担保融資に活路を見出すのである。
リフォーム、納税、支払、短期的な資金需要に対応して、手数を多く借りたり返したりを繰り返すのである。
既に私も2,000万円以上借りたのだが、
足許の残高は500万円台に下がっている。
カネには困っていないのだが、
そろそろ何か理由を見つけて借りないといけない。
既に800万（現預金／月商倍率4倍）あるのだから、
これ以上は不要なのかもしれないが、
まあ、新規投資もしたいから、借りたい。
何か名目を作って借りなければいかんなと思っている。
そういえば練馬の築60年戸建が大破寸前。
という話がある。
もう入居者も歳だから退去するという話があるが、
これをガッツリと手を入れて1,000万円規模の大規模リフォームをやろうという作戦である。
というのも、既にこの練馬物件は200%投資資金は回収してあるし、
ボロさも段違いなので、ここで一気に手を入れたいということもある。
もうほぼ新築するような感じでリフォームを頼みたい。
ただ、新築ソックリフォームには建築基準法だったか何だかの制限が入るらしい。
この辺り、公庫が建築確認ミセロって言って来たらヤバイなと思う。
「リフォームでしか使えねぇお前がリフォームに使えなくなったら意味がねぇだろう！！！？？？」
と言いたいが我慢だ。
法律は2階建建物は建築確認が必要と言っちゃってる。
でも、前回購入した物件は2階建てのテラスハウスだったけど、
業者さんはササッとリフォームしてくれたような気がする。
まあ、構造の主要部分について、半分以上を取り換えるようなリフォームと言っているから、1/3ずつ3回に分けて行ったように見せればいいだけなのかもしれない。
まあ、多分2025年施行のルールだから、
まだギチギチの運用はしていないと思う。
でも近所のアパートのリフォームでも建築確認の看板を見るようになってきた。
再建築不可ばっかり買っているこっちの身にもなって欲しい。
そういう無茶な規制をするなら、市場価格で行政が買い取って欲しいものだ。
そろそろマトモな物件も増やすべきか否か
なんというか、私の所有物件でマトモなヤツは、隣地を買えた物件と、
区分所有権くらいしかない。
連棟テラスってのは法的にアリなのだと思うのだが、
なぜか再建築不可みたいなプライスで流通している。
謎である。
それにしても、リフォームの建築確認必要ルールは、
まだ厳格には運用していない気がするな。
厳しい運用がされたら、
もう再建築不可は壊すしかなくなる。
となれば、もう投げ売りが始まるだろう。
それを買って、DIYで少しずつ直して、終わってから賃貸というやり方？で
投げ売りをキャッチして買いたいと思う。
結局どこまで行っても私はグレーゾーンばかりで戦ってしまう。
をはり