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沢山借りて、家賃と返済額の差額で生きる
当然望ましい
3億円フルローンで借りて、8%の利回りで運用する。
これだけで家賃収入は年間 2,400万円。
月次の家賃は200万円であり、
返済を25年、1.9％の元利均等方式で組めると、返済額は月々126万円。
差額が74万円になるので、何とか生活していけないこともありません。
これをいかにきれいにプロジェクションを組むか？
「THIS IS THE 不動産投資」
これです。
世の中で広まっている最もスタンダートな方法です。
私もこれをやりたいと思っていますが、
未だに踏み切れないまま今日に至っております。
世間をにぎわせているスルガ銀行の不祥事
要するにこれです。
上記のスキームにはめ込める高年収サラリ―マンを楽待等のウェブサイトを利用して集めて、
スルガ銀行で借りさせて物件を買わせる。
いたってシンプル。
家賃が年間1,000万円で返済が800万円で差額200万円でも売れるならその方が
差額を抜ける不動産屋が儲かるとわけで、必死で売ったのです。
私が先ほど書いた↑の文章でついやる気が出てしまった人は注意です。
私もいつもその欲求に駆られ、慎重になってしまい、いつも投資総額が少ないものに逃げてしまいます。
大きな金額を動かすと詐欺師も寄ってくる
私たち素人投資家に手招きをしている不動産業者は詐欺師かもしれませんし、
今から私たち素人投資家が申し込もうとしているセミナーを企画している不動産屋さんは詐欺師かもしれません。
私自身も詐欺師かもしれません。
そういう警戒心は大事です。
しかし小さい金額で詐欺師は寄ってくるでしょうか？
確率は当然大型物件を動かすよりは小さいと思います。
実際3,000万円の価値しかないものを1億円で売ろうとしたら、
7,000万円もうけるチャンスがあります。
これなら5人もハメれば海外に逃げて、悠々自適に生活できるかもしれません。
金額が大きいと、詐欺師が入り込む余地が産まれます。
積水グループが地面師にやられたあの物件は高額物件でしたね！
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/52480
なんと63億円が闇に消えたのです。
このお金は返ってきているでしょうか？
無理ですね！
小さい金額では詐欺師は少ない
私が主に投資をしている物件は500万円～1,000万円が主体です。
この価格帯で詐欺をしようとしても、儲けられる金額は100万円前後ではないでしょうか。
そんな手間のかかることは詐欺師はしません。
このタイプの投資に関与する不動産業者さんは、
「継続的な取引で、長期的な関係を築いて利益を上げていくタイプの業者さんが多い」です。
その意味では宅建免許の更新番号、東京都知事（？）の数字は重要です。
1番は基本的に設立したばかりなので信用できるかどうかわかりません。
業歴が長い方がおススメであることは間違いありません。
（ちなみに私の妻の実家は13です。）
但し、優良な業者さんも始めは1から始まるので、運よくそんな将来性のある業者さんに
当たることもあるので1だからダメだというのは早計です。
私はインターネットで沢山の人に読んでもらうモノを書いている以上は、
可能な限り失敗して欲しくありませんので、
小さい金額、借入が小さいスタイルで始めて欲しいと思っています。
「貯金」をしてください。
さらにハードルを上げます。
貯金が200万円あって、それを元手に始めたいという人がいますが、
私は基本的に投資金額は600万円から800万円が上限でお願いしたいです。
そして自己資金は500万円貯めて下さい。
それで手元の運転資金200万円を残して300万円を投資に充て、
差額を日本政策金融公庫で借りる。
そんなプランから初めて欲しいですね。
恐らく借入の10年の期間はキャッシュフローは殆んどでないかもしれません。
それでいいと思います。
まずは1件投資してみることです。
総投資額800万円、500万を借入、300万を頭金と諸費用に充てます。
10％で運用できる戸建などがいいでしょう。
家賃は7万円～8万円。
返済は月5万円弱です。
キャッシュフローとしては3万円程度ではないでしょうか。
ショボい
そう思うかもしれませんが、
これをやるのです。
大体1件目はこんなものでいいと思います。
私も1号、2号は良くない投資でした。
いえ、私の場合には上記よりももっと条件が悪かったです。
それをリカバリーしようとして今のような投資スタイルになったのです。
皆さんも1件目をこんな形でやることで
「次はこうしたい」
「ここはこうだな」
という数えきれないほどの「気づき」を得ることができます。
この「気づき」は人それぞれで全く違います。
① やはり大きな物件でやりたい。
② もっと小ぶりな物件で地方の物件をDIYを入れてやりたい。
③ 借入はなしでいきたい。
などなど。
そうなのです。1件目は小さく始めて、経験値を積むのです。
そしてその1件目の目的は「経験」することと「失敗しないこと」
この2つでOKです。
お金ではない沢山の何かを得ることができるでしょう。
まずは節約生活、貯金、切り詰める
そして500万円の種銭（タネゼニ）を作るプロセスも極めて重要なのです。
日々の固定費を削減することも大事ですし、
支出を抑えて投資する金額を積み上げるのはこれは訓練です。
既に不動産投資は始まっているのです。
だから500万円をためることからすでに不動産投資は始まっています。
いいですか！
私のイメージでは80％の人は1件目すら買いません。
1件目も買えないのです。
是非500万、貯めることからスタートしてください。
硬い1歩目ならば撤退も拡大も自由自在です。