最近借り過ぎだと思っているSATです。
こんにちわ。
今の私の財務状況は総資産が1億6千万円。
純資産が8千万円、総負債が8千万円ってところです。
まあ借金が半分なら安全なんじゃないか？
という意見もありますが、
借金が多いか少ないか？
財務を見る際にはその規模も大事ですが、
より大事なのは？
そう、
キャッシュフローです。
返済に当てる収入があるか？
ココです。
加藤ひろゆき先生は支払にカウンターを当てると言いますが、
まさにその意味です。
私の資産規模（1.6億円）と純資産（0.8億円）は
ただの数字に過ぎないのです。
より大きな問題は返済ピッチが収入に見合っているか？
なのです。
私が無収入、もしくは年金生活者であれば、
即、返済不能になるでしょう。
返済不能になれば、私の財産は債権者によって
処分されて、私の手には恐らく8千万円程度のキャッシュが残るはずです。
（実際にはもっと少ない）
あくまでも8,000万円の返済ピッチはどうか？
が問題なのです。
これが毎月200万円の元利払いで4年の返済期間しかなくても同じこと。
総額よりも返済ピッチの方が大事です。
毎月返すだけの収入があるか？
突き詰めてしまえば単純な話です。
規模が大きくなると分かりにくくなる。
月給の手取りが30万円であれば、
家賃は10万円程度が適当でしょう。
私も妻との新居を買った時はそんな感じでした。
手取り給料30万円
住宅ローン8.8万円
管理費修繕積立金 2.1万円・・・・
非常にシンプル。
しかし今では
14室の貸家、ローンの数は覚えていませんが8本程。
カードローン2件、元住宅ローン1件、投資用ローン3件、
公庫さんからの借入1本‥‥
税金の支払いもあるし、
法人で借りたのか？
個人で借りたのか？
ドンドンどんどんと複雑化していくのです。
油断すると、制御不能になることは目に見えています。
キャッシュフローの把握こそ全て
複雑化する収支のバランスを取るために、
私が活用している手法があります。
（１）返済比率
総収入に対する返済の比率を見ます。
私はこれを40％までが安全圏
50％に迫ってきたら危険水準と見ています。
つまり家賃収入が月100万円あったら
返済額が40万円までは安全、
50万円を超えてきたら危険。
そんなイメージです。
ただ、私の場合には生活費は勤め人のサラリーから支払っています。
不動産だけから収入を得ようとしたら、基準を見直す必要があると思います。
なんと今、56％
毎月の家賃収入が91万円
一方返済は51万円です。
12号物件の玉砕により家賃が減り、
15号物件の投資による資金調達で公庫からの借入金返済負担が増加しました。
この結果収支が大幅に悪化しているのです。
（道理で苦しいわけだ…）
この指標は間違いなく有効ですから、
是非自分でも計算してみましょう。
対策は？
カードローンの完済です。
これは新規投資を控えて返済に勤しむことでしか実現できません。
仮に2本のカードローン返済を終えると返済比率はなんと37％まで改善します。
これにより新規投資の余力も産まれてくるはずです。
じっくり我慢です。
ひたすら我慢。
厄年は攻めない！
殻に閉じこもります。
つづく