三井住友トラストローンアンドファイナンス様との取引履歴
2017年10月に取引を開始。
現在2022年であり、約5年の取引となった。
融資の総額は3,970万円
現在の残高は3,631万円であり、
339万円元金を返済した。
金利は3.9％で、664万円の金利を支払った。
元利の支払い総額が1,000万円を超えた。
このタイミングで、三井住友トラストローン＆ファイナンス（MSTLF)との
お取引を振り返ってみたいと思う。
3,970万円で何を買ったのか？
私の所有物件の中の10号、12号、13号、14号の4物件である。
10号 2017年8月 1,820万円
12号 2018年3月 775万円
13号 2018年3月 730万円
14号 2018年8月 750万円
これら4件の物件を買うために3,970万円を借りたということになる。
物件の投資合計額は4,075万円。
ほぼ100％のフルローンである。
つまり、MSTLFからの融資がなかりせば、
私は物件を買えなかったということだ。
1,000万円という元利返済をしたわけだが、
私は上記4つの物件から家賃を得ていることになる。
得た家賃と支払った額の差額を見なければならぬ。
10号物件 家賃18万円×5年＝1,080万円
12号物件 家賃7.5万円×4年＝ 360万円
13号物件 家賃9万円×4年＝ 432万円
14号物件 家賃7.5万円×4年＝ 360万円
合計2,232万円の収益が出ている。
10号物件では空室があるが、
12号～14号は空室なしのフル稼働である。
物件ごとに厳密に家賃の月次管理をしていないのだが、ざっと2,232万というのは間違っていないと思う。
収益の半分を下回る元利返済ということだ。
返済後の収益から支払う
家賃収入からローン返済をした後の1,300万円から、管理費を払ったり、修繕をしたり、税金を払うのである。
肌感覚としては家賃収入の30％程度は運営コストがかかる気がする。
2,232万円×30％＝670万円程度のコストがかかると見ておけば、これを上回ることはないと思う。
となると手残りは
2,232万円－1,000万円（返済）－670万円（運営コスト）≒562万円というところではなかろうか。
5年間、他人のお金を借りて、560万円稼いだという感じだと思う。
使った自己資金は100万円以下なので、自己資金の利回りとしては100％を超える。
総括
結論を言うと、
MSTLFとの4,000万円の融資取引は
「大成功」
であると言える。
MSTLFとしては正常の元利返済を受けられたし、
私はMSTLFのお金を使って500万円以上稼いだ。
修繕やら管理費で、私の取引先は売上を得た。
入居者も比較的安い家賃で快適な生活環境を得た。
売主も手放したい物件を売却できてHAPPYである。
本当に素晴らしい経営とは、
全ての当事者をHAPPYにする。
その上に納税までするわけだから、
経営者というのは本当に素晴らしい。
私は社員がいないが、
社員に給与まで払ったらもはや神に近い。
そう、
まさにオーナー経営者は資本主義の神様である。
をはり