金利1%で借りるということ

投資用のローンは高いです。

住宅ローンは0.5％以下で借りられる世の中ですね。
それと比較して投資用のローンは高いです。
私が三井住友トラストLFから借りているローンの
調達金利も3.9％＋アップフロント1.62％、さらに繰上返済2.16％の懲罰金利が
設定されています。
繰上返済の懲罰金利や抵当権設定費用、印紙代や審査に要したコスト、
トータルで実質金利を計算すると5%を優に超える金利になることは間違いありません。

であれば世の中の投資家から5%で借りた方が手間がないわな。
というわけで、私は一部の方からお借りしております。
興味がある方はこちらへ【別のタブが開きます】

話を戻しますが、
投資用のローンの金利はノンバンクだろうと銀行だろうと、
住宅ローンとは全く違う金利水準です。

住宅ローン金利が安いのは国策である

そもそも住宅ローンの金利の低さが特殊なのであって、
不動産担保ローンが高いのではありません。
住宅ローンは国策で、「安全性が高い」ローンであるとして、
銀行に安い金利が設定できるように国がルールを決めています。
（銀行が低利で貸しやすいように制度設計されているということ）

何故そんな低利な商品にするかと言うと、
『たくさんの国民が住宅を買うと、景気が良くなるから』です。

家を建てれば建築会社に仕事が舞い込み、
建築会社は社員を雇って給料を払う。
家を建てれば家具家電も買われて、家具会社、電器メーカーも
売上がUPして社員の給料に・・・・と、
お金がぐーるぐる回るわけです。

さらに、固定資産税や不動産取得税、印紙税も動き、
不動産屋も司法書士もみんなHappyです。
だから住宅ローンが低金利なので、これは特殊であると見るべきです。

金利が高い？

勘違い投資家には『金利が高い！』
と金融機関に文句を言う無礼者がいますが、
そもそも5%の金利で35年ローンを組んだら、
元利金等返済で融資額を回収するまででも20年も時間がかかります。

20年もの間、生きていることなど誰が約束できるでしょう。
それに今給料をもらえているかもしれませんが、
20年後、私は60歳。

今と同じ水準で稼いでいられる保証などどこにもありません。
そんな奴に5%で貸してくれるのであれば、ありがたいと言うべきで、
文句を言われる筋合いはありません。

『嫌なら借りるな。』
という話です。

よって文句があれば借りなければいいのであって、
高い金利でしか借りられない、
自分の信用力の欠如を呪いましょう。
金融機関への文句を言うなど愚の骨頂です。

私は3年待ったのだ！

私は29歳から30歳にかけて融資を受けてワンルームを買おうとしましたが、
転職後間もないこともあって、
ライフ住宅ローンも、スルガ銀行でさえも全く相手にしてくれませんでした。
結局勤続年数が10年ある妻の方が圧倒的に信用があり、
2008年にりそな銀行から借金をしました。

私はその後3号物件を買い、4号物件を買い、5号物件…9号物件まで
ほぼ、現金で買い進めました。
2017年までずっと現金もしくは知り合いからの7%融資で買い進めました。

ソロモンの悪夢、ガトー大佐の3年どころではありません。
『私は10年待ったのだ！』です。
そこまで不動産投資の実績を積み、
やっとライフ住宅ローンから2回程商号が変わった、
三井住友トラストLF様にお借入れできたのです。

ろくに貯金もできない分際で1％で借りれるわけないだろ！

という話でゴザイマス。
身の程を知りましょう。
我々の信用力と言うものはその程度なのです。
せいぜい住宅ローンを1本で限界なのです。
謙虚になりましょう。

これは固い！と思わせる説明をせよ

この物件は固い

低金利はさておき、「この人、この担保なら貸せるし、金利も取れる」
と、金融機関に思ってもらうことが大事です。
私も融資を使い始めたのは最近ですが、偉そうに語らせて頂きます。

この物件ならばいざと言う時に回収できる！
と思わせることがまずもって大事です。
1億円貸しても担保を処分出来たら1億円で売れる。
これなら大丈夫ですよね。

さらに1億円の物件から確実に家賃が年間800万円以上入ってくる。
それを賃貸需要データを踏まえ、人口推移や近隣施設などの情報を踏まえて
説明できればなおよし！
金利も毎月払って、元金も払えるね！
「よーし！支店長代理、稟議書いちゃうぞぉ」
と、思ってもらえるプレゼンをしたいものです。

この人は信用できる

こういう感じで銀行に行ったらどうでしょう。
まず貸してくれないでしょう。

返してくれそうな外見であることも重要です。
まあ見た目よりも確定申告書や決算書ではありますが。

学生は通知表やテストでその能力が判断されますが、
オトナの通知表は「確定申告書」と「決算書」です。
源泉徴収票しか出せないうちは『ひよこちゃん』です。

担保物件の価値、担保物件の稼ぐ力これもOK

さらに借りる人は年収も高いし、
他の収入もあってそっちの事業も黒字。

もう貸すしかありません！

「支店長！この案件に貸さなければ貸せる先などございません！」

と言ってもらえるだけの条件をそろえてやるのです！

資料をそろえる

ただ、物件も人物も固いと分かっても、
それを口だけで説明しても説得力はありません。
目の前の支店長代理は審査部に説明をしないといけませんので
客観的な資料としてお渡しするのがBESTです。

銀行によって確認書類は異なりますが、おおよそ絶対必要なものもあるので
事前に準備しておくといいですね。

以下は一例です。
①　決算書3期分　確定申告書3期分
②　通帳の写し（＆原本）　1年分程度
③　所有不動産の一覧表
④　代表者、保証人の経歴書
➄　法人のパンフレット的なもの（特徴や強み弱み色々）
⑥　法人の謄本
などなど

今日は私も大して実績がない（三井住友トラストLFと日本政策金融公庫のみ）
融資について記事を書きました。

要するに「謙虚」に借りる。
「人（財務内容）」「モノ（担保物件）」の説明を相手目線で分かりやすく伝えて借りる

ってところが重要です。