隣地買取PJ

15号物件(仮)の話

検討を進めていったら建物が容積率オーバーと判明

日本政策金融公庫へ申し込み、不動産陣取りゲーム

内装リフォームの下見

雲行きが怪しくなってきました。
容積率をオーバーした建物であることが判明しましたが、
日本政策金融公庫さんとしては、建築確認があればOKとして進めて頂けるとのことでしたが、残念ながら建築確認申請はされておらず、検査済証もないということが判明。公庫の担当者の方は前向きに進めて下さっていたのではありますが、残念ながら建物を継続して使用する前提では融資ができないという結論に至りました。

違法な建築物を賃貸に出すプロジェクトに融資をすることはできない

さすが国家が運営する金融機関ですから、
違法な建築物に融資を付けて、それで問題でも起こったら大変なことです。
当然NOという結論になりました。

今は建物を解体して駐車場にして運営するという前提に切り替えてもらうことにしております。
そうなると物件購入費と解体費用で1,000万円の借入になりますが、建物が使えません…。
これはなかなか厳しい。
収益がない物件に長期ローンを付けるのは実にむなしい。

更に今売り主さんとは建物代金を大きくすることに同意してもらっています。
大きな減価償却費を取れるチャンスなのです!
(まあ将来土地を売るときにガッツリ利益が計上されるのではありますが)

と、言うわけでアサックスさんに相談することにしました!

https://www.asax.co.jp/

アサックスと言えば、東証一部上場企業で、
貸倒率が極めて低い超、安定経営。
なんとサービサーを設立したこともあるのがアサックスさんです。

何といっても審査が早い。
最短3日での融資とのこと。

今週早速面談をして、融資の申し込みをしてきました。
ローン返済が終わった2号物件を共同担保に入れて1,000万円の
融資を申し込んできました。

アサックスは何と短期の方が金利が安いそうで、
5%、5年というのが最優遇レートらしいです。
5年だと毎月20万円も返済することにはなりますが…。

私の不動産キャッシュフローは60万円ありますから、
返済は問題ありません。

セオリーとしてはキャッシュフローを増やさないといけない

この物件を買うとキャッシュフローがマイナス10万円になってしまいます。
普通は十分に勤め人が卒業できるまでにキャッシュフローが増えてからこのような物件を買うべきです。

しかし、再建築不可物件の隣地から買い取ってほしいという申し出があって、それを買うなんて‥‥。
ブロガーとして放っておけるわけがないじゃないですか!
勤め人卒業を数年遅らせたとしても絶対に外せないテーマです。

というわけで、2月末の決済を目指して頑張っていきます。
読者の皆さま。応援をお願いします。

をはり