買いの話が来た

三井住友トラストL&F

今年は買わない予定だったんだ…

今年は買わずに様子を見る予定だった。
しかし、行徳駅最寄りの1,380万、の連棟テラス2棟が出てきた。
これはいよいよ買い場かもしれん。

オーナーチェンジで12%回るという。
更に、今なら仲介手数料無料だと。
うーん。現金を使わずに済むなら買ってもいいな。
と、思う。

とにかく今期は法人の純利益が600万円程出そうなのだ。
いや、焼石に水か…。

連棟テラスで、総戸数は分からないが、
このうち2戸買うことになる。
区分マンションを全部買って1棟にするというのは
不動産投資家が誰もが妄想する夢であるが、
それだ。

連棟テラスは既に2つ持っているが、
隣から買ってくれという話は来たことがない。
まあある意味再建築不可土地に建つ家みたいなものだ。

何か空いている物件を共同担保に入れて
フルローンで引っ張れるなら、
買ってもいいと思う。
いままで18軒も買っているので、
融資審査書類を揃えるのも慣れたものだ。

連棟テラスになるとトラストしか難しい。
前に借りたのはいつだったか‥‥
2018年9月である。
追徴課税を食らう前、コロナ前である。
あれから6年半も経ったのか‥‥。

期間はどうする?

7年も返済しているのだが、
月次の返済は3ローンで毎月187,500円である。
年間で225万円、総額で1462万円支払ってきたが、
元金は550万円しか減っていない。
金利だけで900万円払ってる。

私は優良顧客ではないか?
是非借りるべきである。

しかし、30年は長い。
30年と聞いただけで頭が痛くなる。
せめて定年60歳までにしておきたいので、
返済期間は15年でやろうと思う。

そうなると返済額は月10.5万円。
家賃が満室で月13.8万円だから、
かなりキャッシュフローがキツイ。
やっぱ30年か…。30年だと月69,922円の返済。
1戸埋まれば払っていける。

やはり利ザヤを大きくするためにも、
30年で借りる。
後は野となれ山となれである。

30年後は私も75歳だ。
生きているかどうかも怪しいものだ。

建物が朽ち果てたら、ちょうどいいアパート用地になって、
いい値段で売れて、借金も完済できるだろう。
返済が終わるころ、建物も朽ち果てる。
入居者の家賃で借金を返して、
最期は土地がまるまる自分のものになる。

これが不動産投資の妙である。

行徳駅は悪くない

ほぼ江戸川区であり、
ほぼ浦安市であり、
実は市川市。
それが行徳だ。

東西線が走っている。
東西線の特に千葉方面、西船橋までは地獄だ。
通勤地獄である。
早稲田駅もあるから、大学時代に付き合っていた女性が、
行徳に住んでいた記憶がある。
あまりに通勤ラッシュがひどくて痴漢にも遭うので
私のマンションに転がり込んできた覚えがある。

お前も家賃払えよ‥‥
と思って最初の2ヶ月は払ってくれたが、
あまりに嫌そうに払うもんだから、
請求自体をやめてしまった。
まあ、身体で払ってもらっていたと思えばいい。
お互い様であるが、それはまあいい。

今でも通勤地獄は健在である。
昔は塩田があったと言うから、地盤は弱いだろう。

とは言え、東京に通勤するにはいい立地である。
駅の利用者が1日5万人もいる。
東京メトロ地下鉄沿線は私としては間違いない立地だと思っている。

恐らく3月末を目途に買うような動きになるだろう。
少しシマツしていく。
記念すべき19-20号物件になるか。

をはり