自己資本比率

株式投資をする人ならば当然知っているでしょうし、
サラリーマンであれば勤務先の自己資本比率はどんな程度か?
というのは把握しておきたいものです。
自己資本比率とは、総資産に占める自己資本の割合を示しています。

とある会社が10億円の土地、工場、設備、売掛金等を持っており、
銀行からの借入金を含めた、取引先への支払債務等が8億円であれば
その会社の自己資本は2億円でしょう。
そして自己資本比率は

2億円 ÷ 10億円 = 20%

です。
これも自分の所有資産全体と、全負債で計算するのと、
1つ1つの物件ごとに分析する2つの目線を持って対応するのが望ましいです。

私の所有不動産を含めた総資産は1億5,000万円です。
不動産がほとんどですが、勤務先の株式〇百万円、知り合いの会社への融資2千万等
流動性はありませんが、収益性8%位の怪しいアセットが沢山あります。

それに対して負債はノンバンク借入3,000万円に加え、
銀行の住宅ローン2,000万円、勤務先からの借入500万円、
友人からの借入1,000万円、カードローンの借入1,500万円と、
8,000万円ほどの残高が残っています。

よって自己資本は 総資産 ▲負債 で求められるので、

1億5,000万円 ▲ 8,000万円なので、純資産=自己資本=7,000万円ということになります。
そして自己資本比率は

7,000万円 ÷ 1億5,000万円 = 47%

ということになります。
要するに私の全財産を売却すると、手残りが7,000万円程度という事です。
その意味では私にはあと7,000万円程借りる余地があるという考え方もできます。
しかし、この資産の評価方法は評価者によって異なります。
私は1億5,000万円の価値があると思っていますが、
銀行からしたら「なんだ?区分と再建築不可の戸建ばかりじゃないか」ということで、
全然評価してもらえないかもしれません。

せいぜい8,000万円ですね。
という話になれば私の自己資本比率はゼロパーセントという事になります。

個別に不動産を買う場合でも自己資本比率は重要です。
1億円のマンションをフルローン、または諸費用も借りる、オーバーローンで
購入した場合にはどうなるでしょうか。
当然自己資本は1円もありませんから、ゼロパーセントです。
全て他人のお金で自分のモノを買ったという状態です。

財務の健全性という意味では非常に不健全な状態です。
しかし、この1億円のマンションが利回り30%の高収益物件で、
1年後には返済が進み、8,000万円まで残高が減ったらどうでしょう。
自己資本比率が20%(純資産2,000万円)となり、
財務の健全性が出てきました。

つまり、自己資本比率はバランスシートの話であり、
損益計算書の話ではないのです。

ダイヤモンド1億円は持っていても収益はでません。
1億円の不動産であれば収益が出るものもあります。

バランスシート上では同じ1億円なので、
そこに差は見えません。

その一瞬(〇年〇月〇日)時点の財務状況を表しているだけなので、
あまり気にしすぎないことも大事です。
しかし、銀行から借入をする場合には純資産=自己資本がマイナスであれば
「債務超過」
と判断され、融資の対象外となってしまいますから、
注意が必要です。

不動産投資をスタートしたばかりの時はどうしてもバランスシートは
良くない状況からスタートします。
私の場合には現金で買い進めたので、財務状況もよかったですが、
一般的には借入を使いますし、自己資本比率は低くなりがちです。
しかし、スタート期には、自己資本比率よりもキャッシュフローが重要です。
キャッシュフローが出ていれば、返済が進み、財務の健全性も一歩遅れて
ついてくるはずです。

私の自己資本比率 47%は相当高いと思っていただいた方がいいです。
経営スタイルは人それぞれですから、マイペースで積み上げていきましょう!

4件のコメント

  1. SATさん

    はじめまして。いつもブログ、ツイッターの方を楽しみかつ勉強として拝見させていただいております。

    当方、不動産投資を始めようと思い勉強を進めているのですが、最初の一歩が迷っていて先に進めません…。

    現在は32歳年収420万自己資金2400万(内1200万は株等で運用中)という状況です。

    もしSATさんでしたら最初と2番目どんな物件を購入しますか?

    宜しければアドバイス頂けないでしょうか?宜しくおねがい致します。

    1. コメントありがとうございます。
      しっかり自己資金を蓄積していらっしゃいますね!
      素晴らしいと思います。
      間違いなく不動産投資はハマると思います。

      さて、どんな不動産に投資するか?
      という事はまさに投資家の『個性』ですから、
      なかなか難しいところですが、
      私ならばという事でポイントを列記致します。

      1. 自宅から1時間以内のエリア
      (最初から遠い場所だとトラブル不安があるので、最悪自分で行って何とかできる場所がいいでしょう。
       もちろん賃貸需要がある場所であることは前提です)

      2. 投資金額(リフォーム代含)は1,000万円以下、利回り10%以上、平成築もしくは内装リフォーム済
      (サイズは小さめに、ファイナンスは日本政策金融公庫、金利に抵抗がなければ三井住友トラストローンアンドファイナンス、
       そんなイメージですね。最初からリフォームチャレンジするのもいいですが、まずは「大家業」の基本である、買う、借金する、
       貸す、家賃を貰う。という流れを理解するために応用編であるリフォームは後回しがいいかもしれませんね。)

      3. CFを黒字にする。
      (自己資金の投入具合はお任せしますが、CF=キャッシュフローを黒字になるように自己資金を入れた方がいいと思います。)

      4. 戸建住宅
      (アパートでもいいですが、大東建託や、レオパレスなどによってアパート乱立競争地帯で投資する危険は回避しましょう。
       戸建住宅は、アパートを嫌がるお客様に根強い人気があり、かつ供給はそれほど多くないので、運営しやすいでしょう。
       また、実需層にリフォームして売るという出口も作りやすいので、やってみたけど不動産やっぱ向いてないわ!
       となった時には逃げることもできますしね。)

      以上から総合すると、
      検索条件は
      「投資金額 1500万円以下(指値を入れられるので少し↑の価格帯も調べる)」
      「戸建賃貸」
      「駅徒歩 設定なし(駅から遠い場合には駐車場があった方がいい)」
      「エリアは自分の自宅から1時間以内程度の場所」

      こんな感じでしょうか。

      かなりコンサバ(保守的)な1件目です。
      2件目は、1件目の感触で変わると思います。
      手堅い人はもう1件戸建に行くでしょうし、。
      「ちんたらやってられない!5年でリタイアじゃ!」という人はアパートや1棟RC等に目が行くかもしれません。
      自分の気持ちでさえわからないものです。
      (私も昔は55歳でキャッシュフロー年600万という低い目標を持っていましたし)
      またいつでもご質問下さい。

      1. ご回答いただきありがとうございました。

        私が妄想している不動産投資の進め方と一致しており、答え合わせが出来たので質問をして良かったです。
        (SATさんのブログを見て勉強しているので考えが一致していて当たり前なのですが)

        背中を押された気分です。

        仲介の営業にはアパート進められましたが、やはり1戸目は戸建てにします。時間だけはあるサラリーマンのポジションにいますので不動産投資は小さく試しながら拡大することにします。

        素人の急な質問に丁寧に答えていただきありがとうございました。
        引き続きブログ、ツイッター楽しみにしております。

        1. 自分の時間が確保できる勤め人。
          素晴らしい環境です。
          ウッドマンさんは成功者の素養が身についていらっしゃると思います。
          今後の飛躍を楽しみにしております。

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