自主管理に果敢にも挑戦した話(その1、住宅ローンで投資はダメですよ!)

私の1号物件

高田馬場(7分)都の西北物件については所有物件一覧にもある通り、
妻との愛の巣として2007年11月に購入しました。
ここで長男が産まれ(正確には千葉県の病院で産まれたのですが)、
3歳になるまでここで育ちました。
3.11の震災の時もここでした。
8階でしたので、エレベータが止まって大変でした。

なんか色々思い出して泣けてきました。

さて。

この物件は住宅ローンで2,900万借りて、
「将来は貸し出すかもしれない」と曖昧(明白)な意思の元で購入しました。

まず前提として

「住宅ローンで買った物件を賃貸に出すことは原則ダメ」

で、あります。
私の場合には妻と二人でずっと暮らす(かもしれない)という事で、
1LDK44.8㎡の物件を買いました。

しかしながら、図らずも、図らずも(大事なことなので2回言う)、
買った翌年に妻の妊娠が発覚し、長男が2009年2月に産まれたのです。

「これはこれは、残念ながら3人家族で1LDKではいずれ手狭になりますね。」

よって、やむを得ず、三菱UFJ銀行様には申し訳ありませんが、
退去しなければいけないタイミングがやってくることが確定してしまいました。

実際息子は保育園に入り、3歳まではこの1LDKに住んでいました。
妻のプランでは二人目が欲しいタイミングだったこともあり、
残念ながら、2012年に市川市へ引っ越すことになりました。

2010年には私の勤務先が特別清算(=倒産)したので、
転職して銀行の子会社に潜り込んで給料がUPしていたタイミングでした。

さて、ここからが今日のメインテーマ。

住宅ローンを借りた物件を賃貸に出す。

という事です。
私の場合には残念ながら家族が増えて引っ越しをせざるを得ない状態になってしまいました。
しかし、最初からそれを狙って借りたわけではありません。
そもそも、35年ローンを28歳と32歳の嫁に貸した(ローンは私一人で組んでますが)銀行は、
35年間、一度も引っ越してはいけないという条件で貸したのでしょうか!!!
子供が産まれても一生1LDKに住み続けなければいけないことを前提に融資したのでしょうか!

そんな気持ちを胸に三菱UFJ銀行市川支店に乗り込みました。
「住所変更のために!!!」

そうです、住宅ローンで借りた物件から引っ越してしまったのですから、
電話で済ますわけにはまいりません。
直接、なぜ引っ越さねばならないのか?
断腸の思いで引っ越したことを分かってもらうため、
(そして期限の利益喪失をさせないため)

※期限の利益喪失とは。要するに契約違反なので一括で全額返さないといけない状態になること。

直接訪問しました。

私「ウィン」 ※三菱UFJ銀行市川支店の自動ドアが開く音。
女性行員「いらっしゃいませ、本日はどのようなご用件ですか」
私「住所変更に来ました。」
女性行員「インターネットでもできますが、あ、お客様当行で住宅ローンをお借入れですね」
私「はい、ですから直接説明をしなければと思い、やってきました」
女性行員「転居の理由は何ですか?」
私「息子が産まれ3歳になりましたので、1LDKが手狭になりました」
女性行員「そうですか、では変更手続を承ります」
私「空き家にしておくのももったいないので、賃貸に出してもいいですか?」
女性行員「私からいいと申し上げることはできません」
私「そうですよね、一括返済の理由になりますか?」
女性行員「それも私では判断致しかねます」
私「答えにくいことを聞いてすみません。住所変更は受け付けていただけますか?」
女性行員「郵便物が届け出住所にしか送付できませんので、受付は致します」
私「ありがとうございました。」

と、いうわけで、

「窓口のねーちゃんじゃ話にならん」

という事が、よくわかりました。
ジタバタ騒ぐと逆効果になるかもしれないので、
後はほったらかしにしました。
一応報告はしましたから、
あとは遠慮なく、賃貸に出すことにしました。

その後は別になーにも連絡ありません。
毎月26日に機械的に住宅ローンを引き落とす三菱UFJ銀行。
要するに3,000万程度の住宅ローンの客などどうでもいいという
明白な意思なのでしょう。

法人設立に際してこの物件も法人名義にしようかと思いましたが、
賃貸に出した挙句に、物件名義を変更することは明白に契約違反ですから、
それはやめておきました。
今でも私の名義です。
結局2,700万で買って、2,900万のオーバーローンを組みましたが、
現時点ではアベノミクス効果で時価3,000万円以上になりました。
やっぱりいい立地のマンションはいいなあと思った今日この頃。

ちなみにキャッシュフローはぎりぎり黒字(数千円)程度なので
初期段階の投資としては失敗かもしれません。
次回はこの物件を貸し出す話進みます。

2件のコメント

  1. いつも楽しく読ませていただき、勉強させてもらっております。
    私も以前三井住友信託銀行で住宅ローンを借りていた時、途中3年ほど賃貸に出したんですが、銀行から電話で「郵便が返送されてきます」、と言われ冷や汗かきましたが、意外と「住所変更の用紙送ります」、としか言われませんでした。店頭すら行きませんでした。逆に一括返済求められるってどんなケースなのでしょうかね。

    1. 読んでいただきありがとうございます!嬉しいです。
      私の三菱UFJ銀行の窓口の女性と同じ対応ですね。
      実は私も住宅ローンの延滞債権を管理していたことがあります(延滞回数4回~1括弁済状態~担保処分後の債務まで)。
      住宅ローンにも関わらず賃貸するケースや、勝手に離婚して妻名義になっていることがありましたが、
      期限の利益喪失はさせませんでした。
      「契約違反ではあるが、返済が続いている限りはめんどくさいから、放置」
      というのが正直なところではないでしょうか。
      約定通り返済しているのであれば調査チームを作って住んでいるか調べたりしたところで費用の無駄ですしね。
      住宅ローンは金融機関の財産の中では優良資産として位置づけられるので、あえてその状態を変える必要もないと。
      そんな事情だと思っています。結局は延滞しなければOKですが、金融機関によって対応が分かれそうですね。
      ネット記事では銀行から直ちに入居者を退去させて住め!と言われたケースもあるらしいです(笑)。
      私の知っている人で、住宅ローンを組んで一切済まずに7部屋のシェアハウスにしちゃったツワモノもいます。
      あまり無茶をしてはいけませんね。金融機関はパートナーなのでほどほどに。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください