新築ワンルーム地獄絵巻

このサイトは、サラリーマンと不動産投資を両立しながら、
3人の子供を育てながらも豊かな生活をする私が、
サラリーマン + 不動産投資のライフスタイルを紹介しつつ、
後に続く皆さんのために参考となる情報を足跡のように残していくページです。

と、今回からは4行程度で初めて来た人のための導入を書いて始めるスタイルを
始めました。

今日は新築ワンルーム投資の毒性について書きました。

私が日々、ゲスの極み投資として忌み嫌っている新築ワンルーム投資ですが、
自己資金が5億円あって、現金で投資するならば別に悪い投資でもありません。
(よくもありませんが)
4%程度で運用できるのであれば、銀行預金にしておくよりはマシではないでしょうか?

しかし、これに借金がセットになると、恐ろしい殺傷能力になります。
3,000万円のワンルームマンションに35年ローンという死の組み合わせ。

高血圧と肥満の組み合わせのような最悪なコンビです。

ワンルームマンション = 低い収益性、高い価格
35年ローン = 長期にジワジワ財産を食い尽くす慢性疾患

このようなイメージですね。
新築ワンルームと借金のセットにかまれた毒は5年後から徐々に回りはじめます。

毒その① 徐々に下がる家賃

新築ワンルームは利回り4%程度でしょうか。
ところで、この4%がそもそも何かご存じでしょうか?

不動産投資の利回りは (年間家賃) ÷ (物件価格) で求められます。
買った物件の価格は変えられません。
結局年間家賃が減少すると分子が減るので、利回りが低下しますよね。

新築ワンルームの家賃は買った瞬間がピークです。
ここからあとは下がるだけです、
特に家賃収入の下落が大きいのは新築~4年ほど、
賃貸契約の更新2回目あたりのタイミングです。

ここで月々の手取りがガッツリ減らされることでしょう。
間違いなく、給料から持ち出しをしながら返済をするハメになります。

月々1万~2万円ですかね?持ち出し額は。
ジャブをコツコツ受けていくような感じです。

毒その② 15年もすれば設備もガタが来る

次の毒は設備です。
毎月頑張ってローンを払い、管理費、修繕積立金を払っている日々。
ボクシングで言えばジャブでジワジワ削られていく状況。
家賃が減って、ローンを給料からの持ち出しで払っている状況ですね。
そんな弱り切った投資家に
右ストレートが飛んでくるわけです。
給湯器の交換(30万円)に始まり、ウォシュレット交換(10万)、浴室乾燥機の交換(20万)
と、思いパンチがブチ込まれます。
これでボーナスも食い潰されることになります。

毒その③ 自分自身にガタがくる

ジャブとストレートで削られてきた私たち。
35年ローンという期間が問題を悪化させます。
30歳で投資を始めて、20年もしたら50歳ですよ?
年収は下がりはじめます。
教育費もまだまだかかるのに、持ち出しだらけ。
物件もガタが来ますが、自分自身にもガタがくるのです。
毒が完全に回り切った状態です。
給料が下がって行く中で、家賃は下がるが、

「ローンの返済額は変わらない」

元利均等返済の恐ろしさです。
もうあきらめて物件を売らなければいけなくなるのはこのころでしょう。
私が買っている物件は築30年以上のモノですが、
これらの物件は毒が回り切って死んでいった投資家の末路なのです。

毒その④ 集大成。毒の終わり

いよいよ物件を売らねばならないその時、
最後の最後までいいことなく、ワンルームは終わりを迎えます。

3,000万を2%で借りて、25年返済したら残高はいくらでしょうか?
まだ1,000万残っています。
今(2018年6月)の市況であればワンルームは都心であれば1,000万以上で
築25年であっても売れるでしょう。
しかしちょっと郊外に出たら難しいでしょうね。

そうです。
物件を売っても借金を返せない恐怖の時間が訪れます。
イケイケの30歳だった私たちももう55歳の初老です。

情けないですね。
こんな人生じゃなかったと言っても手遅れです。
あれほど必死に給料をつぎ込んで払ってきたのに、
最後は何も残らないのです。
25年かけて、ワンルーム業者の利益のためにすり減ってきたわけです。
そのワンルーム業者も25年経ったら倒産しているでしょう。
怒りの持っていき場もありません。

しかし、私はワンルーム業者は悪いとは思いません。
買った私が悪いのです。
だまされた方が悪いです。
そもそもワンルームを新築でいくらで売ろうが自由です。
大根を10,000円で買うことと経済的には全く同じ話。
買ったあなた、私が悪いのです。

すでに買ってしまった人も、
これから買おうとしている人も、頑張って克服してくださいね。

新築ワンルームに限らず、価値がないものを高い値段で買えば
全く同じ地獄絵図になりますので、くれぐれもご注意下さい。

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