年7%で借りて投資する。

実は私、年7%の金利で知人から借金をして不動産を数件買っています。
概して高いと驚かれることが多いのですが、実際シミュレーションをしてみれば
それほどキツクない、むしろ有利だと分かります。
(物件一覧の8号物件 練馬再建築不可参照)

私は当時、副業をしていて副業を赤字申告して
給与と損益通算していたので、所得税ゼロ、住民税ゼロ、ついでに
保育園料もゼロ、子供手当はいっぱい貰っていました。(^^;
(今はガッツリ払ってます)
そんな確定申告書では金融機関から借りられませんので、
当然ノンバンクに相談しますが、ノンバンクもダメ。
まあ表面上だけとは言っても赤字人間なので借りられませんよね。

仮に年3.9%、アップフロント1.5%というトラスト条件で借りた場合と、
年7%無担保で借金したケースでどちらが良いかは、シミュレーションすれば分かります。

私が買った700万円、年15%の再建築不可物件を例に取ると、
この物件は当初800万円で売られていたものです。
バック(裏)で7%で調達していても、見た目はキャッシュ買いなので、
指値は当然効きます。
ローンでは50万円程度しか指値が効かなかった可能性が高いですわな。
さらに抵当権設定費用があります。
これで20万円は必要でしょう。
さらにアップフロントで10万8千円払う必要があります。
ここまでで既に80万8千円、知り合いファイナンスはゼロなのでいきなり80万リード。
おまけに納税証明書やら面倒な審査は必要ありませんので、
その時間も考えたら圧倒的にフリーローンが強い。

私は当時毎月20万円ほど元金返済する能力があったので、3年で完済します。
3年間の支払金利(ざっくり)は
700万×7%=49万、500万×7%=35万、300万×7%=21万
と、大体支払金利の総額は105万程度。
ちなみに、この間に得た家賃は9万×12×3年です。324万円です。
金利との差額219万円は元金の返済を早めるために使えます。

一方トラストローンでは繰上返済時に2%のペナルティがありますので、
200万×2%=4万、4万、4万と12万程係ってきます。
金利は700万×3.9%≒28万、500万×3.9%≒20万、300万×3.9%≒12万
の合計60万円です。
投資時に係った80万8,000円とあわせて140万8千円のコスト。

トラストローンのケースでさえ貯金して買うより速いことはわかりますが、
金利7%で調達したフリーローンの圧倒的パワーがお分かりいただけたかと思います。

私はオリックスカードローンが800万 年3.5%
SBIネット銀行が640万 年3.5%
知り合いのファイナンスが1300万 年7%

合計2,740万円の自由に使える枠があります。
これで現金を調達するわけです。
特に年収1,000万を超えるサラリーマンはそれほど会社を休んで金融機関巡り、
なんて出来ませんので、時間を取られる銀行やノンバンク融資よりはフリーローンが
圧倒的に早くて時間を失わないというメリットもあります。

まあそんなわけで私は今後一般の方から3%の利回り保証をして
資金の調達しようかと考えているわけですが、
実際には法人決算が黒字を積み重ねていっているので、銀行取引で、
もっと有利な調達ができるわけですけど、
昔、金融業界を目指した際に、もっと庶民が安心して資産形成が出来る金融を創りたいという
青雲の志を持っていたことを思い出して、このサイトでいずれは私募債でも発行しようと思ったわけです。

とりあえず1年。毎日ブログを更新しながら、構想を練っていきたいなと思います。

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