市場ウォッチ(川口市)

現役サラリーマン投資家として、
いかなる時もマーケットウォッチは欠かさないのです!
先月(2018年8月末)に14号物件を買ったばかりであり、
勤め人も忙しいので、自分が買うのは少し様子見ではありますが、

エア投資

というか、シミュレーションをしたいと思います。
今日の物件はコチラ
健美家さんで検索して出てきた手頃な物件。

川口市桜町6丁目、520万円

川口市 520万円 12.00% 戸建賃貸(No.15551091km)_画像1

利回り12%です。
家賃は52,000円、家賃からざっと100倍の価格で売ると。
そういう話ですね。
当然今回は戸建賃貸なので、築古木造です。

なんと、1961年10月(築56年)と。
私は気にしませんが、かなり古いです。
一方で賃貸中となっております。
当然内装はリフォーム済みですね。
心強い。

川口市 520万円 12.00% 戸建賃貸(No.15551091km)_画像4

川口市 520万円 12.00% 戸建賃貸(No.15551091km)_画像3

川口市 520万円 12.00% 戸建賃貸(No.15551091km)_画像2

間取りは2DKと。
お風呂だけ画像がないので、
リフォームはしていないと見ました!

近隣はGoogleMapで確認します。
学校もあり、まずまずですね。
これは買いです。

土地36㎡、建物38.18㎡

建蔽率は60%の容積率200%ですね。

建蔽率は60%ということは38.18㎡×60%=22.908㎡まで
建物の敷地として使えるという意味ですね。

で、容積率は200%なので
22.908㎡ × 200% =45.8㎡の家が建つと。
×誤り
指摘を受けたので訂正します。
容積率は 「敷地面積」に対して「延べ床面積」がどの程度の割合かと言う話なので
「敷地面積38.18㎡」:「延べ床面積」=1:2
と言うわけで 76.36㎡まで建てられると。
お詫びして訂正します。
てっきり今建っているはそれなりに容積率を消化しているという
勝手な推測をしてしまっているのが間違いの原因ですね。

詳しい構造とかは分かりませんが、
まず既存不適格とかではなさそうですね。

川口市 520万円 12.00% 戸建賃貸(No.15551091km)_画像1

分かれ道の真ん中に建ってますね。

いいんじゃないでしょうか!

土地値はどうか?

路線価をみると大体このエリアは11万円/㎡ですね。
土地はざっくり
36㎡×11万円=400万ってところでしょうね。
公示地価で見ると5丁目が135,000円/㎡と言うのがありますが、
165㎡の事例ですね…。
まあ1㎡あたり10万ってところでしょう。
駐車場スペースもなさそうです。
土地 400万 建物120万円で、
諸費用コミコミ600万ってところかなー。
と、ざっと計算。

駅の利用状況

Wikipediaで駅の利用人数を見る

2013年(平成25年) 9,486 [* 13]
2014年(平成26年) 9,634 [* 14]
2015年(平成27年) 10,117 [* 15]
2016年(平成28年) 10,504 [* 16]
2017年(平成29年) 10,972

増えているのでまあ、大丈夫でしょう。
川口市は東京23区に接しているので都内への通勤も大丈夫そうですし。

どんな人が借りるか?

戸建に住みたい人ですね。
(当たり前)
老人もあるでしょうが、
シングルファザー&マザーにもいい物件でしょう。
父または母1子1とかね。
後は広めに使いたい単身者ですね。
38㎡かー!
イマイチな広さですが、
アパートに5万払うよりは戸建ですよね~。
そんな層が借りると思います。はい。

これは欲しい!

買います!
是非買ってください(笑)。
仲介は千葉の有名な合同会社なごみさんです。
さあ、この記事がUPされるまでに売れているでしょうか!
記事を書いているのは9月6日(木)です。

個人的には既に買付も入っているのではないかなと思います。

まあこんな感じで探して、買ってください。
結構ザックリ分析して、指値が利くかどうか探りながら、
ちょっとやり過ぎな指値を入れて、
押し戻されて、決めます(笑)

融資は日本政策金融公庫か、三井住友トラストLFで付けましょう。

私は、机上だけでもこんなところも分析している!
という意見もコメントも頂けたら嬉しいです!

3件のコメント

  1. 毎日楽しみに拝読しています。
    容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合だと思います。

  2. こんにちは いつも大変参考にさせていただいております。
    再建築にあたり、住居系の用途地域、道路幅員12m未満の前面道路へ接道で、容積率の制限がありませんか?
    セットバック後4m×0.4(住居系 係数)=160%が容積率の上限でしょうか?
    写真をみるとそうそう広い道路ではないように思われますので…
    収支・投資には直接関係ありませんし、間違っていたらすみません。
    参加させていただきたくコメさせていただきました。

    1. コメントありがとうございます。
      私、宅建も持っていないので、詳しいことは分かりませんが、
      これから得られる教訓は
      詳しいことは専門家に聞かないと危ない!
      と、いう事ですね。
      出口戦略で建替可能な建物を推定してそこから逆算して売価を決めるようなときは大事ですね。

      だから仲介業者さんは毎回役所に行くのか・・・。
      (いやあれば評価証明書だけ取っているのか)
      是非遠慮なくコメント下さい。
      私も遠慮なく間違うタイプの投資家です。

      http://ocean-stage.net/a-182.html

      何かそういうのがあるっぽいですね。
      専門家の知識は伊達じゃないってことで!

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください