売買契約締結(15号物件)

15号物件(仮)の話

ついに売買契約締結

昨年11月からずっと取り組みをしてきた気がする15号物件
(=12号物件の隣地買取)
やっと売買契約にこぎつけました。

と言っても契約書が持ち回りで、
まだ売主の印鑑を貰えていませんが。
ここまでくれば問題ないと思います。

今回は特に融資付けが苦戦しました。

最初は建物を残して使おうとしていた

当初は隣地の建物も生かして2つの築古戸建を
賃貸で運用していこうと思っていました。

しかし、建物が容積オーバーであることが判明。
これで大日本政策金融公庫のファイナンスがダメになり、
アサックスに共同担保を差し入れつつファイナンスを申し込みましたが、
担保不足と判断されてゼロ回答。

アサックスに断られた逆恨みをして
逆にアサックスの株を100株買いました。
(愛には愛を、恨みにも愛で報いる)

それからやむなく大日本政策金融公庫へ、
建物解体、更地前提で融資を改めて申し込み。
晴れて2月末ごろにやっと融資承諾となり、本日売買契約締結となったという流れです。

ここまで3カ月以上かかりました。
専業の不動産事業者がこんなノロいペースで仕事をしていたら倒産してしまいますね(笑)。
兼業不動産投資かならでわの遅さです。

ただ、私も勤め人仕事では利益6億円のディールをまとめていたので、
遊んでいたわけではありません(言い訳)。

なんと、12号物件の入居者が滞納3カ月経過

保証会社から家賃が入ってくるので気にしていなかったのですが、
隣地の種地、12号物件のテナントが3カ月滞納とのことが本日判明。
退去の法的手続の委任状に署名捺印してきました。

恐らく半年以内には退去してくれるのではないでしょうか。
そうなると、新たに賃貸募集してもよし。
古家付で20坪の戸建用地としても売り出すもよし。

それにしても公庫さんはたった1年程度しか融資期間が取れないわけですから、
本当に繋ぎ資金として使われてしまうことになりますね…。

前回の松戸の連棟テラスハウスも全焼しましたし、
大日本帝国政策金融公庫さんから融資を受けると短期融資になるということが2回も続くことになりそうです。

売買契約には売主が未調印

売主が忙しいらしく、売り主の仲介業者のみが参加しました。
明後日に調印して火曜日には契約書が完成します。

それを大日本帝国政策金融公庫に郵送して、融資金を受け取って、
月末までに残金決済と。
既に15件も投資していますし、2回の売却も経験していますから、慣れたものです。

小型の案件は現金で買うための手元現預金確保

今回売却をするとある程度現金が戻ってきますが、
これはカードローンの返済/解約に充てようと思っています。
物件数は減りますが、現金を確保し、銀行与信を落とす借入を減らし、
来たるべきちょっと大きめの物件投資の準備をします。

また、今回大日本帝国政策金融公庫から借りるために建物を解体せざるをえなかった反省を踏まえて、容積オーバーも現金で買うために現金も確保しておきたいと思います。

また、三井住友トラストLFからの借入も5,000万円を超えて、常に2.9%で調達できるように準備をしておきたいところ。
不動産事業はやることが多いですが、実際には物事はゆっくり動きます。
ある程度資産が増えると時間が味方になるので、焦らず頑張ります。
(一方では子供が成長して教育コストもかかるのですが…)

をはり