今検討をしている物件について

現在東京都下、750万円、グロス利回り12%の物件投資を検討しています。

せっかくなので(ネタがないので)
シミュレーションをしながら投資判断をしていこうと思います。

まずは自己資金利回が高くて気分がいいので算出しましょう。

取得費用はおよそ800万円強になろうと思います。
仲介手数料が約30万円、共同担保を提供しながらローンを借りますので
その手数料が40万円程見ておきます。(司法書士、ノンバンク融資事務手数料)

ざっと820万円の投資総額で年間家賃収益は 90万円ですから
ざっと11%迄利回りが下がりました。

大体9割の融資を取れそうなので、750万円×90%≒675万円、期間30年、金利3.9%
以上のファイナンス条件で検証すると月次の返済額は31,838円となります。
まあ、ざっと年間の利払額は25万円程度ですね。
元利均等返済ですから徐々に利息は減っていきますが、この程度の粗さで勘弁してください。
で、年間家賃 90万円ー 利払25万円=65万円

総投資額820万円 - 融資利用額 675万円 = 145万円(自己資金額)

自己資金 145万円の投資で年間65万円の利益が稼げるわけですね。
よって 65万円 ÷ 145万円 =45%

うーむグレイト。ROE(自己資本利回りは45%ですか)。
素晴らしい収益力ですね。
金利(3.9%)も高いし、諸費用もバカにならない位高いですけど、
それらのコストを吸収して見事なまでのハイパフォーマンスをただき出しています。
この利回りで自己資金を増やし続けたらどうなりますか!
そうです、お金持ちになります。

大体4カ月あれば自己資金200万円はためられますから、
年に3件ずつ、こんな物件を買っていければいい感じでお金が増えていきます。

ただ、楽に45%で回せるかと言ったらそうとも言えませんで、
現実には修繕費用が掛かったりします。
また、今回は共同担保を入れますが、ノンバンク(今回も三井住友トラストローンアンドファイナンス)は基本頭金3割必要です。

750万円×70%=525万円がまあいいところではないでしょうか。
すると820万円ー525万円で約300万円の自己資金が必要。
私の今の稼ぎでは300万円を貯めるのに半年はかかります。
実力値としては1年に2件位の投資が実力見合いですかね。

自己資金利回りとしては年45%ですが、
頭金300万円とすれば 65万円÷300万円=22%弱ってことろでしょうか。
それでも結構いい利回りですねぇ。

自己資金利回りの話ばかりになってしまいました。

出口戦略はどうでしょう。
土地の面積が40㎡しかありません。
そして建蔽率60%で容積率100%とかですから、
戸建住宅を建て替えることもできません。

前面道路も但し書きですが、
これは同意が取れそうですので、
厳密には再建築不可ではないかもしれません。

隣の家も同じサイズらしく、
1,000万円で売り主は買取を狙ったようです。
しかしながら隣のおばあさんは終の棲家(ついのすみか)と
したいそうで、いつ買えるかわからないと。

まあいずれは隣と仲良く分譲戸建屋さんに販売するのが
いいと思います。
私が買い取って2戸賃貸にして
2気筒エンジンの戸建にしてもいいですが、
大体相場は㎡20万円が相場らしいので、
土地値だけで800万円ほど。
諸費用コミコミで土地値での買いになりそうです。

土地に若干弱さがありますので、
ここから指値を入れることもできます。
解体費用とか、但し書き道路だからとか。

しかし今回の取引は私の勤め人仕事での付き合いで、
面倒な物件を売ってもらいましたから。
そのお礼もかねて仲介業者さんが両手の仲介手数料を
取れるように、販売前の物件を指値なしで
買うことにしたものです。

こういう付き合い先を増やしておくのも
勤め人不動産投資家としては大事なわけです。
内装はリフォーム済で、和室も洋室に変更。
水まわりも新しくしてありますから
投資対象としてもまずまずです。

賃貸需要は駅20分と遠いですけど、
近隣学校に通う母子家庭世帯としては問題ありません。
賃料75,000円も生活保護を家族で受けられれば安くて
3部屋ある一戸建に住めるということですから、
いいんじゃないでしょうか。

投資収益力、出口、賃貸需要
まずまずという事で、買う予定です。
最近分析も雑ですが、都内の戸建はこれでもう4件目、
アパートも入れれば5件目ですので、大丈夫でしょう。

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