不動産投資と法人設立の話

不動産投資と切っても切れない関係にあるのが法人設立です。
そもそも法人を設立しないといけない理由は何かをご存じでない方もいると思いますので
簡単に説明しましょう。

これが個人の所得税の税率表です。
給料が800万円のサラリーマンであれば給与所得者控除とか、
社会保険料控除があって、大体600万円程度の所得としましょう。

195万円以下の部分に5%の税率ですから9.75万円
195万円~600万円の部分に10%の税率がかかりますので405万×10%=40.5万円
合計 50万程度の所得税になりますね。
今時800万ももらえねーよ。という意見もありますが、まあ自分のケースには
自分で計算して算出したらよろしいと思います。

さて、この給料800万円のおじさんが不動産投資を始めたとしましょう。
ワンルームマンションを買って、所得を赤字にして税金の還付を受ける!
なんていう馬鹿な真似をする人はこのサイトを見る人にはいないと信じますが、
そういう人は法人設立とか死ぬまで縁がありませんので、今すぐ
右上の「×」というところをクリックしてOKです。

「普通レベル」の不動産投資をしたケースを考えてみましょう。
物件価格3,000万円、利回り10%のアパートを購入するケースを考えます。
ここでは税率の所を詳しく見るので余計なことは省いていきます。

この物件を買うと家賃収入が300万円程入ってきます。
経費率を50%としたら、150万円程度が所得となりまして、
所得が750万円になりましたね。

すると、695万円以上の所得となりましたので、
55万円部分に20%の税率が加算されます。

ちなみにこの表は所得税だけですから、
住民税10%も当然課税されます。
すると、税率が30%の世界に足を踏み入れたことになります。

アパート1棟で終わるならいいですけど、
2棟、3棟と増やしていくと、増えた分は30%の世界、33%の世界、43%の世界と
ズンズンUPしていくことになります。
そこで法人税率を見ましょうか。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5759.htm
(国税庁様のページです)

細かい話を除けば、所得800万までは19%、
800万超でも23,4%と書いてありますね。

しかし、細かい色々(大人の事情)がありまして、
実効税率という実質的な税率で考えると、30%と理解しておけばいいでしょう。
政府は起業を促進し、雇用の受け皿となる中小企業を優遇する方向に変わりは
ないでしょうから、基本的に法人税率はダウントレンドで間違いないでしょう。

個人の所得税と比べて

695万円を超えたあたりから、個人より法人の方がどんどん特になっていくわけですな。
そもそも個人と法人では経費にできる範囲も節税の手段も違いまして、
圧倒的に法人有利なのです。
ですから、法人は早い段階で作ったほうがいいと言えますし、
最初から所得700万以下で終わるつもりでなければすぐ作ったほうがいいと断言します。

私の場合には個人でスタートして給料700万、不動産400万(額面)あたりから
(所得900万以下のところ)、そろそろ作ろうかなという感じになってきて、
転職により給料が1,500万を超えたところで

「もうだめだー」

となって法人を作りました。
今思えばもっと早く作ればよかったです。
個人で持っていた不動産を法人に移す(売却)と、
不動産取得税が無駄に1回課税されます。
底地だけ個人のままにして建物だけ移転する。
(収益は建物から生じるので)

という方法を取っていますが、
個人と法人で名義が違うのもいちいち面倒です。
火災保険も名義変更しないといけませんし、
絶対最初から税理士を付けて不動産投資用法人を作ってやるべきです。

とはいいながら、

実際不動産投資が肌に合うかどうかもわからない初心者の方もいるわけです。
そういう人は法人設立から入るというのもどうかと思います。
実は株のほうが向いていて、ライオン後藤とか呼ばれるカリスマになるかもしれませんし、
無理に不動産に限定して退路を断って戦うこともないかなと。

私の場合にはサラリーマン+不動産投資という方向で決めてましたから、
こういうことが言えます。

設立費用とか、赤字でも事業税がかかり、税理士費用もありますから、
(30万、7万、30万)給料+不動産収入で1,200万円あたりが採算ラインかなと
まあ、ここへきて適当な金額を言い出したりしてすみません。

まあ自然体でやっていれば法人設立は自動的にテーマになってきますから、
あえて法人すべきか否かみたいなことで悩む必要はないかもしれません。
行動しているうちに見えてきます。
と、最後に身も蓋もないことを言って終わりです。

【最後に】
勤め人をするにしても、不動産投資をするにしても、
収入を増やすことに集中するのが鉄則。
税務対策は税理士に任せて稼ぐことに集中しましょう!