三井住友トラストローンアンドファイナンス②

私が愛してやまない

三井住友トラストローンアンドファイナンス様

以前も2018年5月11日に書きました【別タブが開きます】が、
あまりにお世話になっているので、また書きます。
このノンバンクは不動産投資家、特にエッヂの利いた投資をする投資家には
必要不可欠なノンバンクです。
今回は前回よりも深く!
長所と短所を細かく分析していきましょう。

長所

融資期間が30年

ホームページには~35年と書いてありますが、
通常の投資用物件ですと30年ですね。
風の噂では完済時に79歳になるようにしないといけないらしいので、
49歳までしか30年の長期融資は組めない可能性があります。
この点は要注意です。
やはり「若いうちに」勝負することですね。

スピーディーな融資判断

正式な融資承認ではありませんが、
投資対象物件、財務状態、共同担保物件をお伝えすれば1週間以内には
おおよその可否は決まります。
勿論正式な融資承認ではありませんから、
融資特約は外せません。
しかし、一刻を争う物件の取り合いの時はあえて融資特約なしでも
勝負すべき時はあります。
そんな時にも速やかな融資可否の判断は頼もしいです。

ただ、私の9号物件を共同担保に入れて14号物件を投資しようとしていたのですが、
9号物件のテナントが生活保護を3名住ませて
シェアハウス的な運用をしているという理由で担保不適格にされています。
8号物件に共同担保を差し替えることで間に合いましたが、
そういうトラブルもありますから、事前の打ち合わせは綿密にしておきましょう。

再建築不可物件も融資可能

例え再建築不可物件であっても、一定の担保評価をしてくれます。
もちろん、瑕疵がない物件よりも評価は低いですが、
実勢価格をベースに柔軟な対応をしてくれます。
実際、再建築不可物件は売買されているわけで、
一定の価格で売れるわけですから、それを担保に融資したところで
問題はないはずです。
とても真っ当な判断だと思います。

建物の耐用年数以上の融資も可能

本来建物がなくなってしまったら、
賃料収入も得られなくなるので、
建物の耐用年数以上は返済ができなくなる!
という硬直的な考えの銀行がほとんどです。
しかし、修繕がされていることなどを確認した上で、
法定耐用年数を超えて、融資を出してくれます。
私の所有物件一覧を見て頂ければわかると思いますが、
築50年以上経過した物件に30年の融資を付けて頂いております。
完済時に築80年になります。
ただ、私も共同担保を差し出しているので、
三井住友トラストL&Fとしては、担保物件と共同担保物件の
両方を処分してしまえば十分に回収可能ですからね。
その辺りは担保でカバーという割り切った融資姿勢と言えるでしょう。

短所

融資事務手数料 1.62%

融資を受ける際に融資額の1.62%を融資事務手数料として控除されます。
5,000万円借りたら81万円ですから、
結構大きな金額ですね。
ただし!最近は銀行でも融資事務手数料1%程度は請求するケースが多いです。
その分金利で勉強をして頂けるケースも多いです。
それでも1.62%はなかなかの金額になります。
これはデメリットと言えばデメリットです。

繰り上げ返済手数料 2% 最低2万円

繰り上げ返済をすると違約金が発生します。
なんとその額2%。
相当の金額です。借り換えを抑止するためでしょうか。
1回貸したら返してほしくない。
という考えですね!
ノンバンクとしては金利収入を見込んで予算を作るのでしょうから、
それが早く返されてしまうと利益が減るのでそれを予防する趣旨だと思います。
投資の初期段階では繰り上げ返済よりも、積みあがるキャッシュフローを
温存して次々投資していく方が大事なので、気になりません。
投資の拡大期が完了したら、リファイナンスを受けて、

金利の安い地銀さんに切り替えることにすればいいと思います。
借り換えしたからと言って、
「もう絶対貸さない!」
ということもないそうですから、遠慮なくお借り換えすればいいと思います。
その分、金利も高いですし、融資事務手数料も払ってますし、
当然司法書士先生からのキックバックももらっているでしょうからね。

金利が高め

当然ノンバンクですから、金利は銀行より高めです。
当然銀行では貸せない物件を担保にファイナンスを出すわけですから
金利が高いのは当たり前だと思います。
基本的には融資総額が5,000万までは3.9%の利率です。
5,000万円を超えると、金利が2.9%まで下がります。
いやいやこの金利であれば静岡銀行より安くなってきますので、
全然アリだと思います。
そもそも不動産投資で5,000万円程度の借入は初歩の初歩ですので
普通にアリかと!

根抵当権を使えない

通常金融機関であれば根抵当権での取引が可能ですが、
三井住友トラストL&Fでは普通抵当権だけです。
この点で登記費用が割高になるデメリットがありますね。
使えない理由も分かりません。
何か理由はあると思うのですが、内部の人でなければ詳しい理由は分かりませんね。

ならぬものはならぬ物です。

以上の通り、私の愛する三井住友トラストL&Fの長所と短所を4つずつ
まとめてみました。
敷居が低い金融機関として日本政策公庫もありますが、
コチラは融資期間が短めですからね。
不動産投資とは相性が悪いと思います。
まあそれでも高利回りで融資期間の短さを週休できたり、
リフォーム費用の借入など、設備投資ではなくて、
修繕費用としての借入には十分使い道はあります。
金融機関と賢く付き合っていきましょうね!

今日はちょっと古いですが、
大学院からそのまま専業大家で独立した鬼才の石渡浩さんの著書を紹介します。
アベノミクスによる不動産価格上昇相場で所有法人ごと売却するという
Exitを見せたことは皆さんもご存知かと思いますが、
金融機関と足並みをそろえて、担保評価の高い物件且つ、キャッシュフローが出る物件を
買い続けることで規模を拡大するというお手本です。
是非ご一読いただきたし。

ここで

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