ワンルームマンションの買い方

私は築年数がイッちゃった戸建住宅を推(お)しているわけだが、
ワンルームマンションは初心者にはソコソコいいと思う。

「やっぱ不動産あわねーわー」

となってもすぐに売却できるし、
「都心部であれば」悪くはない。
では一体どんな物件を狙うべきか?

まずはこのデータを見て欲しい。
https://www.smtri.jp/report_column/report/assets_c/2013/01/report_20130116_1-186.html

少々古いデータではあるが、データとしての正しさは色あせていないので参考にしたい。
別ウィンドウで開いて下さい。
これはアットホームの賃料から三井住友トラスト基礎研究所が、
築年数の経過に伴って、ワンルームの家賃がどのように下落していくかを現したグラフである。

新築のワンルームマンションの賃料を100とすると、
築10年の間に賃料は約10%下落する。
その後築20年までにさらに約10%下落するのである。
(築後1年でちょっと上がっているのは無視しよう)

2,000万の新築マンションが年間100万円の家賃収入だったとして、利回り5%。
築10年になると年間90万円の家賃収入となり、利回りは4.5%。
築20年になれば年間80万円の家賃収入となる、利回りは4%。

年々持ち出しが多くなるわけですが、
新築ワンルーム批判はまた別の機会とする。

ここでは築年数が家賃にどのような影響を与えるかの話だ。
築20年以上を経過すると・・・なんと家賃は下がらない。
築20年以上経過したマンションの家賃には下方硬直性があるのだ。

理由は各自で考えればいいとして、

私は「築年数20年以上のワンルーム」を勧める。

上述の通り、家賃がほとんど下落しないので、
収益の先読みがしやすいからだ。
修繕積立金の積み立て状況も分かる。
マンションも20年経つとショボイ管理をしている物件は素人目で見ても
ヤバイ雰囲気が出てくる。
(郵便受けの乱雑さ、壁のヒビ、金属のサビの放置、ゴミ出し状況などなど)

その意味で20年経過して、コギレイにしてあるマンションはいい。
賃料が妥当であれば買いだ。
管理費と修繕積立金の金額も気をつけて欲しい。
ネット利回り8%程度ないなら私は要らない。

ネット利回りとは大体 賃料ー経費 と見ればいい。
どこまで経費としてみるかは自由だが、管理費修繕積立金が一番デカイ。

都心では正直今のマーケットでネット利回り8%は期待できない。
要するに高いのだ。
高いときはどうするのか?

「買わなければいい」

かわずに自己資金をためるのだ。
自己資金があるならどうするか?
待つか?ネット利回り5%でも突っ込むかは任せる。
そこを判断するのが投資家であり、
その是非を判断する能力があったら私は今頃勤め人をとっくに卒業しているのである。

ワンルームは築20年以上を買え。

ということを賃料や管理状態を見極められるメリットから論じた。

当然物件価格それ自体の推移もデータで示してもいいが、
物件価格は健美家とか楽待で実際の物件と築年数を見ながら、
相場観を養って欲しい。
相場観は投資家にとって最も重要な能力であり、
まさに「必修科目」だ。

コレを蔑(ないがし)ろにして成功はできない。
そもそもかぼちゃの馬車シェアハウス問題も、建築価格や土地の相場という
価格観=相場観が誤っていたのが原因だ。

家賃も相場があるし、管理費も修繕積立金も、修理代も相場がある。

相場こそ全て

「SOUBA IS ALL」

SOBA IS JAPANESE FOOD!

テンションがおかしくなってきたので今日はここまでにしたい。
健闘を祈る。

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