3月末に投資した18号物件
くそ暑い中引越したい人もおらんのか！
そんな感じで18号物件のリーシングに苦戦しているSATです。
こんにちは。
5号物件の退去が8月上旬なので、
リフォーム期間を考慮して8月末からの募集を開始した。お家賃4.8万円＠千歳烏山
18号物件は7月募集開始で
家賃8万円
毎月12.8万円の機会損失だ。
早く決めたい。
しかしだな。
このくそ暑い中、引っ越しが必要な人というのはどんな人だろうか。
急遽生活環境を変えざるを得ない人だろう。
夫と離婚して幼い子供を連れて引越しなければならない
シングルマザー。
親が死んで家がなくなったニートに近い若者など。
いるにはいるはずだ。
江戸川区でいいから東京に住みたい。
近所で働くから駅から遠くてもいい。自転車さえおければ。
そんな人を求めている。
そう考えていたら、
いつものパターンになりそうな気がしてきた。
解体業者の社宅であろう。
ベトナム人を5人くらい押し込んで月8万。
広いから多人数押し込める。
あー、なんかそうなりそうな気がする。
既にそういう家を4件貸している。
まあいいけど。
さて
首都圏の勤め人、どうやって大家業始めるか問題
イキナリ話がぶっ飛んですまんが、
今朝、聞かれたので答える。
私が大家を志したときは
「芦沢晃さん」の著書を読んで真似をした。
そこそこの学歴と勤め人、都心区分ワンルームというのが
恐らく俺にはマッチする。
と思ったのだ。
実際序盤はうまくワークした。
私の所有物件の前半は「キャッシュ」「都心」「10％以上」という
ワンルームで買い進めた。
自宅はちょっとミスったが、
結果的に27百万→40百万円と値上がりしたので結果オーライ。
その後、都心から少し離れた連棟戸建、再建築不可と
徐々に都心から追い出されるように千葉の戸建まで買わされる羽目になったのだが、
それでも14棟16室の大家になることができた。
逆に今から大家業をスタートしろ。
都心勤務。
そんな状況の20代だったら、マジでどうすっかな？
という感じである。
過去を振り返ればキリがない。
過去を言い出したら、戦後の焼け野原になった東京にフル投資するのがいいし、
徳川家康が関東に入ってくる前に農地を耕しておけばよかったという話にもなりかねん。
キリがないし、意味がない。
人は誰もが今、ここを生きるのである。
今どうするか。
それを考えないとダメだ。
45歳、ホワイト企業で、嫁が実家を相続して5億くらいのアセットがあって
勤め人を辞めても1,200万の税引き後キャッシュフローがある今の私としては、
20代の資産ゼロの若者の気持ちになる必要もない。
しかし
今高校生の息子を抱える父親として、
こいつらが、社会に出たとき、どういう一歩を踏み出すようアドバイスするか？
という観点では有意義である。
是非考えてみたいところだ。
そもそも、大家業にこだわる必要なくないか？
前提からひっくり返してしまうのだが、
今の東京のマーケットで大家業から入る必要があるのか？
という大命題がある。
東京にはアホみたいに人がいるし、
観光客も多いのだから、この層を狙ったビジネスを始める方が早いかもしれない。
具体的には思いつかない（思いついても教えるわけない）のだが、
婚活パーティービジネスでもいいだろうし、
パワーカップル向けの家事育児代行ビジネスでもいいだろう。
特に掃除・料理などやっている暇がないだろうから、
クリーニング業などもいい商売だ。
勤め人をしながらだと体力もキツイだろうが。
どうしても大家をするなら、通勤県内にある最も遠い場所に家を買って、
セルフリフォーム、そのまま貸して、次を買うというヤドカリ戦法もいいだろう。
新宿が勤め先なのであれば、
八王子など、西部はまだ安い家がある。
激安戸建を買って、壁紙、フローリングから始まって、キッチン交換、トイレ交換、
ユニットバス交換、エアコン交換、外壁塗装、屋根葺き替えを経験するのもいい。
有給休暇を使って「聖丁倶楽部」に参加するのもいいだろうし、
「松コース」で一緒に直してもらうのもいいだろう。
勤務地が東京ならば、蘇我駅などもいい場所だ。
私が20代ならそんなスタートをする。
家が遠いからと言って飲み会も極力不参加
（送別会系だけは顔を出す）
さっさと帰って、リフォームして寝る。
技術を磨く良い作戦だ。
公庫から融資も受ける。
リフォームの見積を取って、色々聞いて、
結局発注せず、融資だけ受けて、あとは自分で直していく。
2年もあれば体力に自信がある人なら5棟は回せるのではなかろうか。
体力がない人でも1年で1軒は頑張れると思う。
私のように600万円の区分を買うというのは
200％お勧めできない。
私の当時の年収は400万前後しかなく、
月10万円積立貯金したが、苦しかった。
最初の物件は妻が結婚前から貯めていた200万円を使わせて、
りそな銀行で500万円のローンを組ませたのであって、
私のカネではない（笑）
次の物件も妻の物件から上がる家賃と、
私の貯金を合算してやっと買えた。
それでも3年かかった‥‥。
その3年の間、私は勤め人のほかにダブルワークをして月15万稼いだのだ。
そう考えると、3年で2件しか買えていないのだから、
DIYヤドカリ戦法の方が、良かったと思う。
もしあなたが私の立場だったらどうしますか？
この質問は非常に手っ取り早いのだが、
質問者（以下私）が、そのアドバイスを丸ごとパクるのはダメだ。
なぜならば、
⓵ アドバイスする側はテキトーだから。
② アドバイスする人と「私」は別の人間だから。
理由はこの2つに集約される。
そもそもアドバイスする側は「私」ではない。
既に成功しているアドバイザーなら猶更である。
恐らくアドバイザーは自分の若い頃を思い出して、
同じことをするか、
今やっていることをそのままやると言う。
実際にそうするのだろうし、
ウマくいくだろうが、
失敗によって得た知見が「私」にはない。
思わぬところで落とし穴に堕ちる可能性が高い。
アドバイスはアドバイスとして、
かみ砕いて、消化、吸収して、全くオリジナルに加工する必要がある。
肉を貰ってその肉を転売するようなものだ。
肉を食って、自分の筋肉に変換して、
荒れ地を耕して、公園を作って利用料ビジネスを始める。
そんな風に活用すべきだと思う。
私がやったことは「変」だ。
おかしい。見て欲しい。
⓵ 28歳、貯金ゼロ。まずは結婚して世帯年収を1,000万にしようとした。
はい、ここから間違ってる。
当時妻は30歳、結婚を急いでいたし、つまり子供を急いでいたのだ。
子供ができたら、勤め人の年収など消える。
保育園と時短勤務でゼロである。
そもそも旦那に依存する怠け者女を引いてしまうリスクもあったのだ。
最低な第一歩だ。
② ダブルワークして友人と起業する。
もうアホだ。
起業当初は報酬ゼロだ。
バイトした方がマシだ。その労働力でDIYをした方が良い。
起業は原則一人でやった方がいい。
このビジネスは友人の才覚に依存したビジネスモデルなので猶更かもしれん。
おまけにマーケットが小さく、巨大にはなれない業態だった。
➂ せっせと貯金してワンルーム現金買い
遅い、遅すぎる。
遅い稼ぎ方をして、遅くなる物件を買っている。
アホじゃないか！俺。
年収400万円で自宅に月12万円（ローン、管理費、固定資産税）払って、貯金してたら
何年かかるんだ！
今思うと全部間違ってる。
それでも当時は必死で、前に進んできた。
どちらかと言うと勤め人も真面目にやっていて、
転職して年収を倍に、さらに転職して倍にしたということで、
成功した気がする‥‥。
そもそも大家としては今も失敗しているんじゃないかという気がしないでもない。
そんな私が何のアドバイスをするのだ‥‥。
身も蓋もないことを言うとだな
大事なことは、目標に向かって本気で戦いを続けることだと思う。
私のやり方は全部間違っていたが、
最終的には42歳くらいで、労働力を売らずに生活できる状態。
つまり勤め人卒業状態に至った。
私は頭がよろしくないが、14年かけて何とかたどり着いた。
3人も子供を早いうちに作るとか、
都心区分を買うとか再建築不可を買うとか、
明らかにスピードに劣る戦い方をしてしまった。
それでも腐ることなく、進み続けた結果、うまくいったのであり、
大事なことは、最善手を打つことではなく、
「絶対それが欲しい」と渇望して、手を伸ばすことなのだと思う。
そう、戦い続けるためには「理由」が要る。
餓えて言える必要があり、手を伸ばす必要があるのだ。
その手段がたまたま大家業だったというだけで、
私は別にウマくもないし、えらくもない。
富山の投資家チームの方が効率よくやっているし、
行動力もある。
都心の投資家は良い時期にスタートしただけなので無視（笑）
参考にすべきは、過去の人ではなく、
むしろ今成功しつつある現役の人達なのではなかろうか。
聞くべき相手が違うのかもしれん。
私の転職は比較的うまくいったが、
当時の不良債権処理バブルと外資系金融の跋扈（ばっこ）、
政府の中小企業支援政策と債権カット方針の推移など、
今から真似しようとしてもどうしようもない。
結局「勤め人を卒業したい（生活費を労働力に依存しない）」と言う目標設定。
それをあきらめずに追いかけてしがみついて離さないこと。
その熱なんだと思うな。
うん。
宣伝
SATの提供する商品の宣伝だ。たまーに宣伝が入る。
将来の勤め人卒業に備えて大家以外にも売り物を作ろうと日々模索している。
今はまだ商売にならない品物しか置いていない。
そもそも商品というか、
こちらが一方的に負担しているだけだが‥‥。
➀ 30分 1,000円 オンライン面談
Xからメッセージを送ってほしい。
オッサンであるが、顔出しで面談している。
相談内容は自由。実際30分過ぎても気にしなくていい。
② SAT債 5％
SATの法人への融資を募集だ。
1口１０万円～１００万円、金利は5％、毎月返済であり、返済期間は3回～12回を選択
ネットバンキングの無料振込回数の範囲内でやるので、こちらは残り３名募集
（募集上限は1,400万円）
全く売る気はないのだが、1件売れてしまった。
売れたも何も5％も金利を払うので売れなくてもいいのだが、売れた。
買ってくれた人も投資家なので、おそらく酔狂で買ったのだと思う。
まあ、ここから一人でも友達ができたら、
十分5％の価値はあると思って売っている。
私の法人決算書がフル開示されるサービスが付いている。
債権者特典として債権者である間は常時LINEで無料相談が受けられる。
全然大家を始める気がない I さんだけがヘビーユーザーの商品である。
もれなくSAT社の法人の決算書に名前と住所が掲載されるという特典付きだ。
但し契約書は作らない。（印紙代とかかかるし）
メールのやり取りと返済予定表の送付、送金するだけである。
申告は雑所得でやってくれ。
をはり