2017年投資、6年保有の木造再建築不可
私の保有物件の中で一番の問題物件
オーナーチェンジで買ったのだが、
20年住んでいた生活保護のおばあちゃんは、
90代後半になって、
江戸川区の職員さんが施設に入れる。
というので連れていかれてしまった。
2階に住んでいた外国人は10年住んで
「10年間ありがとう！」
という張り紙を張って夜逃げしてしまう。
（残置物山盛り）
仙台から引っ越してきた生活保護の親子は近所とトラブルを起こして
区役所の職員が連行していった。
コツコツリフォームをして、
やっと満室になったと思ったのに、1年で退去。
2階では雨漏りという問題しか起こらない物件だ。
さすがに手がかかってしょうがないので、
テキトウに修理して売ってしまおうか・・・・。
と、思って色々考えていたところである。
購入価格1,820万円、土地値1,650万円
売却を検討しつつ、決算書に乗っている10号物件を見ていたら、
既に建物は償却が終わって、簿価1円である。
土地は約100㎡。
近隣相場は安く見積もっても25万円／㎡なので、
土地値としては2,500万円か。
しかし再建築不可なので、とても2,500万円の価値はない。
私は思い出した。
私の投資スタイルは、もって、直して貸して持ち続けるのだと。
江戸川区のこのエリアはなぜか電車が全然走っていない。
いずれ●●線が通るのは間違いないとは思う。
隣地を買うチャンスもまだ見えない。
テキトウに雨漏りを直して投資家に売り抜けるという手もあるが、
今は物件が高い時代だ。
屋根と外壁をキッチリ直そう。
と、決めた。
ローンもしっかり（？）1650万円程残っている。
まだまだ持って頑張る時期だと思いなおした。
ここまでの運用成績
6年保有、稼働率は低めに見積もって8割程度だ。
年間216万円×80％＝196万円／年×6年で1,176万円の収入。
なんだかんだで運営コストは400万円はかかってる。
（夜逃げ現状回復、リフォーム云々）
まあ、コストもかかるが、赤字というわけでもない。
毎月の返済額は9万円で×12×6≒648万円
うーむ。
返済とコストを踏まえたら、投資としては行って来いって感じか…。
ハッキリ言って！
あんまり儲かっていないと確信できる。
しかし！
ここで300万円かけて屋根と外壁をキッチリやれば、
あと10年粘ってくれると思う（多分）。
18万円×12ヵ月×10年で2,160万円稼いでくれる（はず）
1,080万円は返済で消えるが、
300万円投資して800万円に増えると思えば、
ナシじゃない。
まーアレですよ。
大家業は長く持った人が最後は勝つ商売ですから。
ここはグッとこらえて持ち続ける体制を強化しようと思う。
今土地値で売っても、
残債返してオワリっていうね。
なんの面白味もない投資に終わるわけで。
どうせ簿価1円の建物ですから、
300万円投資してリフォームすれば毎年30万円の償却もできる。
バリューアップしてもうひと頑張りだ。
そういうしているうちにバブルもはじけて買い場が来るだろう。
勤め人もすぐに辞められそうにないし、
ここはグッと我慢してリフォームだ！
キャッシュはなくなってしまうが、
また貯めれば良い。
頑張れ自分！
まだまだやれる！
やる！
つづく