平成最後の平日に抵当権設定契約書が届いた
今回の融資（15号物件）の融資は、
購入対象物件（15号物件）に加えて、奥の土地建物（12号物件）の担保設定でいけるとおもっていました。
結局完済した2号物件も共同担保に入れることになりました。
公庫の審査の過程で、12号物件の1番抵当も取る。
ということで間違った承認を取っていたようです。
急遽2号物件も追加設定することで何とかいけました。
抵当権設定契約書がやっと連休前、平成最後の平日に届いたので、本日バタバタと作業をしておりました。
① 抵当権設定契約証書に捺印
② 2号物件の権利書（登記識別情報通知）
③ 印鑑証明書（取得してスタンバイしていた）
④ 委任状
これらを司法書士に発送しました。
連休明けに設定が完了すると思います。
出来上がり担保
公庫の担当の方が「出来上がり担保」という言葉を使っていましたが、15号物件もこのような担保設定方法になるそうです。
私は初でしたが、住宅を新築する場合には、建物が完成する前から、建設業者に3回に分けて支払いをする場合もあるそうで、
① 着工時1,000万円
② 中間金1,500万円
③ 完成時500万円
総額3,000万円で、土地が3,000万円だとすれば、
住宅ローン6,000万円の借入が、建物が出来上がってからしか抵当権設定登記はできないので、その意味で「出来上がり担保」というのかなと思っています。
今回の場合には
建物を壊した後に担保設定するという場合なので、
逆な気がしますし、先に融資金を渡してしまうのだから、せめて土地だけでも担保設定すればいいのに。
と、思いましたが、金融機関には金融機関なりのやり方があるので、特に害がなければ従っておいた方がいいでしょう。
面倒な客にはなりたくありませんからね。
5月下旬には100万円の追加融資を受ける
物件代900万円と、解体費用100万円融資をしてもらい、
合計1,000万円、金利1.31％、返済期間10年で組むことができました。
現在は12号物件の入居者が立ち退きをするのを待っている状態です。
立ち退きが完了次第、売却を進めていきます。
売値調査
大体坪100万円というところのようです。
SUUMO、アットホームなどのウェブサイトで
「買いたい」「土地」で検索して周辺相場を調べてみた結果です。
2,500万円で売り出す予定です。
公庫に1,000万円返済して、
12号物件の担保設定をしている三井住友トラストL＆Fに700万円返済。
手元には諸費用を控除して700万円程残るかなと思っています。
これでカードローンを完済しようかと思っています。
取らぬ狸の皮算用ではありますが、
何とか法人4期目の収益の柱として2019年内に取引が成立すればいいなと思っています。
売れるまでは元利払いだけを受けとめる必要がある
12号物件の立ち退きで家賃がマイナス8万円。
公庫の返済が始まってマイナス10万円。
18万円のマイナスキャッシュフローです。
これが加藤ひろゆき先生の言う「吐きそうにナル」という状態です。
まあ返済のうち10万円は売れれば戻ってくる元金なので、
貯金をしていると思って払いながら待つことにします。
一時64万円までCF（キャッシュフロー）が増えましたが、これで46万円におちてしまいます。
売れてしまえばキャッシュフローは13万円程改善し、併せて700万円のキャッシュが手に入ります。それで月8万円払っているカードローンを終わらせるので、都合21万円プラスとなり、CFは67万円に戻ります。
早く売れないかなあ…と、売り出す前から祈っています。
売れるまで新規投資は控えると思いますし、
売れた後も、大型物件を買うためにカードローンを終わらせることに集中するので、投資はしばらくお休みです。
よほどいい案件でもない限りはゆっくりやっていきます。
そんな状態で毎日更新するネタがあるのか？
という説もありますが、しっかり続けていきます。
よろしくお願いします。
をはり