古くなれば家賃は下がる！
このグラフを見てください
経過年数に従い、どの程度家賃が減っていくかを示しています。
これを見ると、
築20年以降はほとんど家賃が下がっていないことが分かります。
新築から10年で1割減、10年～20年で7％程度下がり、そこからさらに徐々に3％下がる。
そんなイメージではないでしょうか。
特に新築から10年目までの下落速度が著しいですね。
10万円の家賃が2年の退去ごとに2％、つまり2,000円ずつ下がるような
イメージではないでしょうか。
新築8％の利回りで1億のアパ―トを建てたとしたら、
10年後の家賃は800万円から720万円に減るので、
利回りは7.2％となりますね。
これを8％で売ろうとしたら9,000万円。
1割の下落ですね。
私の所有物件たちはどうなっているのでしょうか？
1号物件 10年経過 当初（自用） ➡ 現在 13.6万円 （入退去2回）
2号物件 9年経過 当初 8.1万円 ➡ 現在 8.1万円 （入退去0回）
3号物件 7年経過 当初 6万円 ➡ 現在 5.5万円 （入退去2回）
4号物件 売却済 当初（2012年） 5.6万円 ➡ 売却時（2017年12月） 5.6万円
5号物件 5年経過 当初 5万円 ➡ 現在 5万円 （入退去4回）
6号物件 4年経過 当初 6万円 ➡ 現在 6万円 （入退去0回）
7号物件 3年経過 当初 5万円 ➡ 現在 5万円 （入退去0回）
8号物件 ・・・
データが少なすぎる
6号物件以降は入退去が一切発生していないので、
データとして有為な数値が得られないので割愛します。
うーん。
そもそも私の場合には所有戸数が少なすぎて参考になりませんね（笑）
唯一3号物件だけは何と1割家賃が下がりました。
そもそも買った時点で少々家賃が高かったかもしれませんね。
荻窪でも入退去は2回ほどありましたが、
5.6万円を維持していました。
千歳烏山も5万円のままですし、
ほとんど 家賃は変わらないと言えます。
戸数もさることながら、
10年程度の大家経験ではほとんど入退去がないので
全く有意なデータ、分析はできません。
データは得られませんが、結構安定的な運営ができているということも
言えるのではないでしょうか。
後半はちょっとヤサグレた話に移ります（笑）
投資は遅いし、特徴のない投資をしている私
何故か刺さった言葉
私のことです。
もうサラリーマン絶対やめない！
「短期間で大きな資産を築いたわけでもなく、大家としての手腕にもそれほど秀逸さを感じなかった」https://t.co/pIkEyYAY3A #kenbiya— SAT（勤め人不動産投資家) (@KunimasaS) September 20, 2018
妙にこの
「短時間で大きな資産を築いたわけでもなく、大家としての手腕にもそれほど秀逸さを感じなかった」
という言葉が引っ掛かります（笑）。
直接私を指してのことではないのですが、
実際私に当てはまるので結構グサリと刺さりまして。
そう、私、たいしたことないんですけど
逆に兼業大家でちんたらちんたら投資していて
大した工夫もしていない私でもかなり安定的に運営できるのが
大家業なんですね。
地方の空室が多い物件を創意工夫で満室にするという手腕もすごいですが、
そもそもソコソコの利回りで納得して、都心でやっていれば
工夫もなく満室稼働はできるわけです。
逆に勤め人しながら過酷な大家業ってどうよ？
私は
『勤め人＋不動産のハイブリッド』
を提唱しているので、
けして勤め人をないがしろにしろとは言っておりません。
「死ぬほど頑張ることはない」
「自分自信の資産形成も並行していけよ」
と言っていると思っています。
そもそも勤め人をしながら、
田舎の不動産にガッツリコミットするというのは、
相当無理があります。
私が千葉と東京の不動産しか手を出さないのは、
勤め人の仕事に悪影響が出ないように
気にしているからですからね！
自分の通勤エリアであれば、トラブルがあっても
すぐに対応できますし。
あまりにも本業（勤め人）に影響を与える不動産投資はダメだと思います。
雇っている経営者に対しても失礼です。
給料以上の稼ぎは当然納めるべきです！
題名とは違った方向に話が進んでいますが
短期間で大きな資産を形成しなくていい
それをやろうとした人が、カボチャの馬車に飛び乗ったと言えますし、
スルガ銀行相手に争うわけです。
小さく始めて大きく育てればいいですし、
大きく育たなかったら小さいまま家庭菜園んでいいじゃないですか？
何もみんなが大家になったら、日本中大家だらけになりますし。
大家としての手腕に秀逸さがなくてもいい
我々は優秀じゃなくてもいいのです。
管理会社に適正価格で外注して、
ソコソコの利回りでソコソコの利益を得ればいいと思います。
無理しない無理しない。
勤め人の仕事中にストレスを感じるような投資はすべきじゃないですよ。
勤め人9割、不動産投資1割程度から初めて、
徐々に割合が均等になっていって、
退職時までお金に苦労せず、育児を仕上げて
老後も安泰ならそれでいいという考えもあると思います。
他人と比べない
やはり、『欲』を出せば、そこに詐欺師はつけこんでくるわけです。
ぺんたさんの記事も
特徴がない投資家をDIS（ディス）っているのではなくて、
「不動産投資家クラスタに入り込んでマルチ商法をしようとしている奴がいるぞ」
と、警鐘を鳴らしているのですから、
その点は含み置いて頂きつつ。
とにかく昨日の自分、1年前の自分と比べて1歩でも2歩でも
前に進めるように頑張ればいいですからね。