最近は不動産以外の話題が多かったので
今日は具体的な物件の話をしていこうかと思います。
※サマリーは以下の通り
〇取得年月 2014年1月
〇売買金額 530万円
〇融資：利用なし 全額キャッシュ
〇築年：1984年7月
〇構造：木造
〇間取り：３DK
〇土地面積：27.90㎡
〇建物面積：37.18㎡
〇階数：2階建
〇賃料：60,000円
〇利回り：13％
JR市川駅もしくは本八幡駅から徒歩15分程度の連棟テラスハウス。
アベノミクスで都心の中古ワンルームが高騰
それまで私は私が師と仰ぐ「芦沢晃」さんの投資スタイルを真似て、
都心、中古、利回り12％以上という条件でカネが貯まったら買い、
また貯めて買うという機械的な作業を繰り返して5号物件まで買い進めてきました。
雲行きが変化したのはアベノミクスによる通貨供給です。
日本銀行が国債を買い取ることによって、お金が大量に供給されます。
皆さんお金自体に独立した価値があり、印刷すればお金になると勘違いをしていますが、
お金は日本銀行への債権証書なので、
何もないところにお金だけを作りだすことはできないのです。
逆に銀行が住宅ローンを貸して個人が住宅ローンを借りると、
実際銀行券が発行されなくても日銀の関与もなく疑似通貨が発生します。
話がそれましたが、お金が大量に供給される名目として、
国債の購入代金としての日本銀行券が大量に出回ると、当然そのお金は行き場を求めてさまよい始めます。
このマネーがどこに向かったかと言えば、不動産です。
特に都心部の不動産が買われることになります。
融資金利もゼロ金利政策の元、タダのような金利になってしまい、
銀行も融資を積極化。
私が偉そうに「12％で都心の物件じゃないと買わない」
とイキったところで、都心の中古ワンルームは8％以下に下がってしまい、私はこのマーケットから追放されてしまいます。
やむなく市川市まで戦線を拡大した
本来、千代田、渋谷、文京、新宿などの都心部を攻めていたのですが、
4号物件で世田谷区まで追い込まれ、ついに買えなくなりました。
やむなく自分の投資エリアを広げて、利回りを取りに行く選択を取りました。
野生動物で言えば、
それまで木の上で生活していたサルのようなものです。
昨年までは木にはおいしい木の実ができていたのに、
突然食べられなくなってしまいました。
やむなくサルは新たなエサを求め、リスクを冒して木を降りて他の食べ物を探しに出ます。
そんな状況です。
エリアを都心に固定したまま、低い利回りで買い進めるという
選択肢もありましたが、私はそうはしませんでした。
まだ5室しか持っていないのに、ここで低利回りで買いだすと、ますます遅れるからです。
そもそも法定耐用年数以内に投資金額を回収できないのも嫌でした。
戸建であれば土地持ち分があるので、何とか出口も取れるだろうと、
ソロリソロリとエリアを広げたのです。
ちょうど当時は市川駅徒歩圏内のマンションに住んでいたので、
フラっと見に行けたのも縁がありましたね。
当時はまだまだテラスハウスや戸建賃貸投資はそこまでメジャーな投資手法ではありませんでしたが、今は大分戸建も利回りが下がってきました。
累積家賃の回収は丸5年を経過
6万円×12カ月×5年＝360万円回収しました。
一度も退去がないので維持管理費も抑えることができています。
この360万円の家賃はその後の投資対象物件たちの自己資金として
有効に使われました。
カネがカネを産む状態とはまさにこのことでしょう。
今後もしばらくは稼いでくれるものと思います。
出口戦略はどうするのか？
出口は永遠に来なくても構いません。
延々とリフォームをしながら家賃を回収していきます。
万が一隣の人が買いたい、または売りたいという話が来たら、それに応じることにします。
売りたいというのならば買いますし、
私の持ち分を買いたいというのであれば売ります。
その話はいつかは分かりませんけど、
絶対いつかはやってきます。
所有者が変わることもあれば、建物が朽ち果てることもあります。
最悪の状況は持ち分所有者が変な人で、
売らないし、買わない、延々非協力的というケースです。
まあこの場合には仕方ありませんので、更地にして放置するしかありませんが、
ありえるのは高く吹っ掛けてくるか、
安く買い叩こうとするかどちらかの場合でしょう。
そんな人とガチンコでずーっと勝負するのもまた疲れるものです。
ただ、中古不動産を買うプレイヤーはある程度経済合理性が分かる人が多いので、そこはあまりもめないかなと思います。
まとめ
この物件から得られるものは2つありました。
1つ目は、自分のマーケットが崩壊（都心中古ワンルーム）しても変化に対応してビジネスを変えることは大事ということ。動かないことも大事だが、動く時は動かないとゆでガエルになります。
2つ目は戸建の賃貸期間が長いということ。
ワンルームよりはずーーーーと長い期間入居してくれるので、修繕コストが安くて助かります。
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