概要
この物件は14号物件の隣地の戸建である。
相続が発生して、隣地の所有者の仲介業者が私に買いの打診をしてきたものである。
〇築年：1972年11月
〇構造：木造
〇間取り：4DK
〇土地面積：44㎡（私道面積9.85㎡）
〇建物面積：1F 31.26㎡、2F 28.15㎡
ちなみに１４号物件とこの物件が合算されることで、
73㎡となった。このエリアは300,000円/㎡（公示地価）だから、
ざっと2,200万円の土地として再生された。
そもそも狭小地過ぎて戸建のプランが入らないという隣地だったが
これである程度の戸建住宅が建つようになったといえる。
建築は詳しくないのだが、建ぺい60％容積150％らしい。
さすがに30㎡の土地ではまともな家ができないが、
73㎡もあると、しっかりした家が建てられそうだ。
とはいえ、750万ー700万円の仕入コストがかかっている。
1500万円が2200万円と、700万円の粗利が期待できるが、
解体したり、測量したり、43条2項但書道路の同意を貰っていたら
あっという間にその程度の粗利は消える気がする。
建物を建築して売るのでなければちょっと利益としては悲しい。
建物は60㎡ほどあるが、20㎡ほど増築した形跡がある。
最初の所有者がなんでも大工だったとかで、
手作業で広げたらしい。
ま、まあ、あまり居住空間にはおすすめしないが、ちょっとしたスペースとして活用できそうだ。
写真
水回り3点セット（台所、トイレ、バスルーム）
全部そのままでいく。
こぎれいに掃除したらなんとかなるだろう。
節約だ。
入口から玄関までのアプローチ。
右手に見えるのは明らかに外壁だ。
ちなみに私の管理会社が作成した間取り図を見ると
上の部分である。ここは気合で増築したようだ。
板張りの床なのに外のように使っていたのか？
大いに汚い。
リフォーム会社さんのセンスで何とかしてほしい。
2階の増築部分。手作業感満載だ。
大丈夫か。
床抜けないかな。
むしろ昔の大工の腕を信じた方が良いのか？
謎だ。
3つの居室（いずれも和室）もそれほど傷んでいない。
ベランダも作り直したのかもしれないが、きれいなものだった。
230万円のリフォームだ
物件価格が700万円、仲介手数料が30万円弱、登記費用で20万円かかっている。
これに取得税だ。
なんやかんやと1,000万円の投資だ。
恐らく家賃は10万円がいいところだと思う。
いや、今SUUMOで見たらそこそこ似たサイズの戸建があるので、
ちょっと弱気になってきた（笑）
リフォームの仕上がり具合を見て、決めるが、まあ9万でもいい。
12％の利回りを狙っていつも投資しているが、
10％までは許容範囲だ。
10年で投下資金を回収できればいい。
本件は融資も200万円引いていて、多少のレバレッジもかかっている。
さらに共同担保設定をして次の物件への布石にもできるだろう。
何が一番いいって、
狭小地過ぎて再建築不可だった戸建が、2つの戸建に生まれ変わったのだ。
土地としてのバリューが跳ね上がった。
建物が朽ち果てたら、更地にして売るもよし。
ちょっとした新築戸建てを建築して貸すのもいい。
その時の建築価格の市場と見比べて決めればいい。
まあそんな感じだ。
今年は17号物件1つだけ買って終わるつもりだったのだが、
思いかげずに買うことになった。
をはり