2024年2月24日（土）売契締結
総額700万円、手付100、残金600でDone.
隣地は750万円で買っており、土地は狭いのだが、
フルリフォーム済、オーナーチェンジだった。
買い叩きは好きじゃない。
仮にもっと安く買えたとしても、700万円が下限だと思ふ。
相場の半値だ。
再建築の怪しい築古戸建としては適性な水準だと思う。
それにしても一括1700万円の投資だが、
仲介手数料が40万ー30万の合計70万円
司法書士報酬が25万円×２の合計50万円
火災保険料がおそらく25万円×2の合計50万円（高い？）
さらに忘れたころに不動産取得税が30万円前後か。
なんだかんだと言って200万円くらい諸費用がかかる。
今回は融資も別に使っているのだからもっとだ。
結局不動産は買った瞬間、自己資金は減るし、
総資産も純資産も減るのである。
投資した直後、投資する前よりも、原則としては財務内容が悪化する。
長期保有してその初期費用を回収することになるのだ。
実際税制もそれを前提に設計されているようで、
不動産の取得費用は償却資産に計上して、経年で償却していくのである。
私もこの度17号、18号案件を投資することになるのだが、
長期保有になりそうだ。
17号物件 建物価格800万、土地価格200万
なんと、17号物件（1,000万円）の建物価格は800万円である。
建物は前のオーナーがかなり手を入れてリフォームしたと言っているので、
建物の方が価値がある。
再建築不可の土地の価値は20％であると主張。
指値なし、満額で買うのだから云々。
と、建物価格が脅威の80％である。
実際、再度建築できない土地に今立っている建物は貴重である。
建物価格が高いのは当然である。
双方合意の上に成立した、マーケットプライスである。
まあ、これが法人相手だとそうはいかない。
建物には消費税がかかるから、建物価格の8％は税金ってことになる。
法人税の課税事業者の場合には、このロジックは通用しない。
相手が消費税非課税の個人投資家なので成立した奇跡の配分である。
おまけに法定耐用年数を超過した物件なので、減価償却は
22年×20％（端数切捨）で4年である。
800万円を4年で償却するのだから、年間200万円の減価償却をすることになる。
家賃収入が年間132万円なので、
何をどう頑張っても4年間は赤字になるという投資である。
残念だが、この償却負担は法人では受け止められない。
そういうわけで、私はこの4年間赤字物件を個人名義で買うことにした。
「困ったなあ、4年は赤字だよ」
そんな気分である。
確定申告は憂鬱な気分で行わなければならない。
法人のために、4年後は201万円くらいで、
私は法人へ売却しようと思っている。
分かる人にはわかる高給勤め人の悲哀を推察してほしい。
18号物件700万円は土地建物50％ー50％
18号物件に関しては建物土地は半々でまとまった。
建物が古すぎるが、そのまま貸家にするのだから、ゼロ評価ではない。
17号物件とは異なり、リフォーム等は行われていないし、
増築が行われていて、容積率を明らかに超過した建物になってしまっている。
この点で、まあ50‐50でいいか。
と決まった。
マーケットバリューである。
この物件は決済後、
実際に中をよく見て、リフォームをどのレベルでやるかを決める。
投資金額だけ見れば、表層リフォームだけして、
100万円投資して、月7万～8万で貸すか？
300万円リフォームして、月10万円で勝負するか？
悩ましい。
管理会社にも見てもらった上で、決めたい。
散漫な話ですまんが、
要するに、投資家としては建物価格を大きくできた方が、
償却費が稼げるので非常に良い。って話である。
しかし、売主が宅建業者など、消費税課税業者だと、土地値に寄せたがるので、
交渉が難しい。
やはり、個人で売りたい人から仕入れをするのが良い。
その際は建物価格を大きくして、償却費を取れたらいい。
また、私のような高給勤め人は、償却費は神のような存在だ。
今回の2件は12％程度の利回りを見込んでいるが、
この償却費を加味すると、節税効果まで得られていい感じだ。
まあそんなこんなで、
今年の投資は一休みだ。
キャッシュの回復を待つ。
をはり