14棟16室をざっくり理解する
➀ 高田馬場区分 3500 借 2,600 収益2
② 文京区白山区分 800 収益5
➂ 新宿区中落合区分 700 収益4
➃ 世田谷区区分 600 収益4
➄ 市川市戸建 800 収益5
⑥ 練馬区戸建 800 収益8
⑦ 船橋連棟 500 収益4
⑧ 江戸川区３AP 1800 借 1800 収益 9
⑨ 江戸川戸建１ 800 借600 収益 5
⑩ 江戸川戸建2ー隣地 2000 借1000 収益 ▲3
⑪ 一之江戸建A 800 収益 4
⑫ 行徳戸建 800 収益 8
⑬ 西千葉 1000 収益 4
⑭ 一之江隣地戸建 800 借 200 収益 7
ざっと158百万円、借入は60百万円 毎月の手取は65万円と言う感じだ。
倒産防止共済や友達ファイナンスを加えると借入は90百万円になるが、
短期借入は流動資産（株式など）が引当になるように組み立ててある。
14件、全てパッとソラで言えるのが素晴らしい。
不動産を買った順番はまさに自分の人生にリンクしているので
覚えているものである。
収益性にしてもおおよそ当たっている。
去年までは月家賃100万 手残り50万と言う感じだったのが、
今年になって月家賃120万 手残り65万にUPしている。
既に妻はこの2倍弱の規模で不動産を運用しているので、
経済的自由をクリアしたと断言していい。
一方株式に関しては一通りのリサーチをしたのだが、
今一つ覚えていない。
投資単位が1回20万以下なので、忘れている。
全てPBR1倍以下、PER10倍以下、自己資本比率60％以上、
経常赤字が5期以上ないことなど、その程度のルールしか覚えていない。
やはり不動産は心に刻まれる。
株はざっと5銘柄80万円程度だ。
NISA枠240万円は無理して埋めないと思う。
気が向いたら少しずつ。5年で1200万円？だと思うので気長に積んでいくし、
業績が悪化して改善の見込みがなければ損切するし、
過剰に値上がりをしたら売って借金返済にでも回すだろう。
勤め人をやめたら支出もガッツリ減るのである
皆、忘れがちだが、勤め人をやめると支出もかなり減る。
ストレスが減ると、支出も減るのは私も経験している。
30代前半の転職直後は毎晩一人でも酒を飲んでいたし、
夜の店にも毎晩通ったことがある。
まあ、色々あって今はそのようなことに興味はなくなったし、
勤め人にしがみつく必要もなくなったという心理状態のおかげで、
ストレスが大幅に減って、支出も減った。
さらに勤め人を辞めたら、さらに月10万～15万は確実に支出は減ると思う。
毎日ブログを書き、書籍を読み、散歩する。
自宅も駅チカである必要は全くない。
もっと田舎に引っ込めば家賃は大きく下げられる。
むしろ買ってしまえば住居費もゼロに近くなるだろう。
そう考えると20万は支出は減らせるのだ。
毎月100万円のキャッシュフローが必要だと思っていたが、
実際は80万円でも足りるだろう。
日本人は災害が多い国土で生活してきたことから、
リスクを過剰に見積ったり、過剰に備蓄してしまうところがある。
案外生きていけるものだ。
特に勤め人をしていたら色々ストレスを抱えてしまう。
そのストレスからくる支出はかなりデカいと想定して間違いない。
勤め人として回収可能な給料プール
おそらくあと2億円くらいだと思う。
私が60歳までに回収可能な給与総額だ。
これを回収しつくして60歳を迎えるか？
捨てるか？
その判断を随時行うのだ。
2億円全額を回収してしまうと、
私は60歳になってしまう。
あと15年で2億円。
これをどう見るか。
問題はだな、
自分自身がこの2億円を捨ててまで手に入れたいモノがないことにある。
そして、勤め人の仕事が案外面白くもあるというのが、
さらに問題を複雑化させているのだ。
1日1日、回収可能な給料プールは小さくなっていく。
回収したカネは投資に充てられて、
資産がデカくなり、毎月のCFがデカくなっていく。
どうだろうか。
恐らくあと5年もすると、
私一人のCFで月100万を超えてくる。
そうなると残りの給与回収可能プールが1億2,000万円＆残り10年となってくる。
そして私の不動産CF100万円／月になるとしよう。
確実に給与回収可能プールが小さくなって、
自分の資産プールが肥大化し、資産からのCFが太くなる。
時間が経過すればするほど、勤め人継続のモチベーションが下がるだろう。
回収可能額が少なくなるし、資産収入はデカくなる。
そうやっていつか確実に勤め人を辞めることになる。
一方で資産プールがゼロの人間は恐怖しかない。
生活保護プール、小さい小さい年金プールしかなくない。
まあそれでも生きて子孫が残るなら多少はマシだ。
明るく生きて欲しい。
何の話だったのだろう今日は。
をはり