1号物件の高騰
私の１号物件とほぼ同等のスペックで、
立地、専有面積共に若干私の物件より劣る物件だが、これで売り出しが5,480万円である。
私は1号物件を2,700万円で購入したのだが、
ほぼ2倍の価格に高騰していることになる。
2,700万円で買って、やっと5％だったのだから、
単純に、2％台の利回りに下がっているということだ。
これでは、収益性を前提とした投資などできるわけがない。
都心部のマンション、広ければ広いほど高い。
逆に16㎡のワンルームマンションはそれほど値上がりしていない。
この物件の別の部屋を持っているが、
私の購入額は450万円だった。
それでも1.7倍近くには上がっているか‥‥。
東京の不動産は残念だが手も足も出せない。
今思えば無理をしてでも借金してでも買っておくべきだったのだろうが、
当時そんな判断ができる人間であれば、
私は今もこうして勤め人をしているはずはない。
凡人であるがゆえに、アホールドしていたのだ。
一方で、江戸川区では再建築不可物件を中心に順調に投資を積み上げている。
江戸川区の、都営新宿線とJR総武線の駅徒歩30分のエリアはさほど上昇していない。
戸建住宅の新築は確かに高いのだが、土地値自体は、
実は千葉の良い場所と変わりない。
遠い将来、このエリアには間違いなく地下鉄なり、新線が通ることになる。
それまで、このエリアを主戦場に私は買っていく。
収穫の時はおそらくムスコの世代だろう。
東京の不動産は海外の主要都市の価格と為替の影響を受ける。
これは間違いない。
東京都心の不動産価格は間違いなく、ニューヨーク、ロサンゼルス、ロンドン、香港、上海、シンガポール、バンコク、ソウルなどの世界の主要都市との兼ね合いで価格が決まる。
大阪にも多少この傾向はあるだろう。
世界をターゲットとして投資している投資家が競合になるのである。
為替の影響も大いに受ける。
アメリカは有史以来異例のインフレに苦しんでいる。
今、ドル安にしたら、大変なことになる。
為替の影響によるインフレまで加わったら、制御不能になることは目に見えている。
日本が円安を謳歌できるのはアメリカが容認しているからに他ならない。
ただ、そのせいで安いTOKYOの不動産を外人が買っているのだ。
これは間違いない。
私はこの市場からは速やかに撤収すべきだと思っている。
賢い選択としては今、東京は売る。
なのだろうが、
残念なお知らせだ。
私は江戸川区の不動産を買うためにほとんどの物件を
共同担保に入れてしまった。
売るためにはノンバンクの抵当権を外す必要がある（笑）
何よりめんどくさいので、このまま放置する。
めんどくさいから放置するというのは、
勤め人的にはNGだが、大家的にはOKだ。
なにしろ家賃はしっかり毎月入金されているのだから、
売らなくても困らない。
当面は売ることもしない、買うこともしない。
そんな東京都心の不動産マーケットである。
住宅ローンで東京のレジデンス物件に勝負をかけるのか？
今思えば、1号物件はさらに都心部に、
妻とのダブルローンを駆使して高い物件を買っておいて、
2倍になったところでさっさと売り抜けるのが良かったのだろう。
しかし、当時そのような判断ができなかったわけだし、
今からでは遅すぎると思う。
しかし、この遅すぎるという判断もさらに間違っている可能性がある。
10年語はさらに倍になっている可能性もあるのだから。
と、ここで考えてみたい。
こんな不安定な市場で大家業を果たしてやるべきなのかどうか？
もはや東京の不動産ではキャッシュフローなど取れない。
返済負担を別の収入で受け止めながら、
さらなる値上がりを待つという市場だ。
どこかで見た景色ではないだろうか？
残念ながら住宅ローンを駆使して不動産市場と勝負する貧者の戦法は限界がある。
子供の学区の問題もあるし、引っ越しに伴う煩雑な手続きをしながら、
キャピタルゲインを狙うのか？
とても疲れる戦い方だと思う。
私にはこの戦略は取れないし、仮に1回うまくいったとしても、
マイホームを売ったらまた買わないといけないのだ。
そして買う時のプライスは「高い」この戦法は負けが確定している。
地方投資家に俺はなる
私は戦線を大きく後ろに下げる選択をする。
すなわち主戦場を葛飾区、江戸川区へ下げる。
投資エリアも千葉市中央区までとしていたのを、
千葉県全域まで引き下げる選択をする。
ナチスドイツが敗北した理由も
大日本帝国が敗北した理由も
戦線の拡大にあると私は思っている。
私が今東京都心を攻めることは、
ナチスが独ソ不可侵条約を破棄してモスクワを攻撃したのと同じ愚行だと思うし、
日本軍がインドまで進行していったことと同じ愚行なのである。
一旦千葉の奥地迄引っ込む。
（とはいえ館山、君津などへは行かないが（笑））
千葉銀行、千葉興銀、常陽銀行など、千葉県に足場を固めることにする。
幸いにして妻の物件も千葉のど真ん中に鎮座しているわけだし、
ここは足場を固めていこうと思う。
東京で不動産業をやるなら、ワンちゃん狙いの不動産仲介が良いだろう。
ゴールドラッシュの時はジーンズとツルハシを売るのが賢い戦略だ。
私は東京で高給を得て、千葉に持ち帰って安い戸建を買う。
ヒット＆アウェイ作戦で手堅くいく。
頑張ろうぜ。
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