13号物件隣地購入の融資をお願いしてきました
検討を進めている、13号隣地買取プロジェクトですが、
総事業費を1,300万円として、
日本政策金融公庫に融資を申し込みに行きました。
周到に準備をして、バッチリ書類をそろえて訪問したのですが、
申込の段階では提出書類と必要書類の形式チェックだけで、
具体的な話は聞いてくれませんでした。
不足書類として
① 内装見積書
② 法人税等の支払が確認できる領収書
以上2点を指摘されました。
これらを提出してから再度面談という運びです。
オープンスペースで話をして、
話す相手も20代の女性っぽかったので、
「あれ？」
と、思っていましたが、
案の定面談では書類の確認のみでした。
まだ内装見積もりを取ってない
内見もできていないので、見積もりが終わりません。
正式な申込が完了するにはもう少し時間がかかります。
売主の仲介業者さんに内見を打診して、
待ちです。
居住スペースの写真を貰いましたが、
（相当きれいに使っている）様子が分かります。
過去買った戸建の中で最も状態が良いです。
残置物は多いですが、
かなり大切に使っていたのではないでしょうか。
これは掘り出し物かもしれない‥‥。
不動産は陣取りゲーム
1,000万円なら安いかもしれません。
家賃は11.5万円／月は固いと思います。
水回りを見ない事には最終判断はできませんが、
当面1筆（いっぴつ）の土地に2戸の戸建で運用したいと思います。
私の土地の北側にも2戸ありますし、東側の2区画も再建築不可です。
（私が赤）
私が194－5を取ります。
194－3、194－6は既に1人のオーナーにまとまっています。
私の194－5、194－4を売る話を提案すれば案外買ってくれるかもしれません。
このように不動産投資には陣取りゲームのような要素があります。
不動産を切り分けて儲けるタイプ
不動産を細かく切って儲けるタイプのビジネスがあります。
これは上の公図で言うと、195のような土地を買って5区画に切り分けて
戸建分譲するような商売を言います。
大企業で言うとオープンハウスという会社ですね。
その他にもワンルームマンションの開発も同じです。
1つの土地に巨大なワンルームビルを建てて、
それを50人とか細かいオーナーに分けて分譲するタイプの事業です。
小さく分けると全体として価値が上がるという作戦はよくあります。
株式でも投資単位を小さくすると、株価が上がることがあります。
これは「買える」人が多くなるので、
より多くの買える人に訴求できるからということですね。
1ホールのケーキなら3,000円ですけど、
ショートケーキ8個に切り分けて1つ400円で売ると、200円増えますね。
そんなタイプのビジネスの方が多いかもしれませんね。
不動産をまとめて儲けるタイプ
森ビル、三菱地所、三井不動産など、大手不動産会社が、
スーパー都心部に保有している土地、
地上げがうまくできないと、こういう状態になるわけですね。
Twitter 界隈ではこのように地上げに負けずに売らない土地所有者の土地、建物を
「ド根性ビル」
「ド根性駐車場」と表現しますが、とても分かりやすいです。
これは中国のケースのようですが、まさにド根性で立ち退かない様子をよく表現しています。
土地が1つにまとまれば、大きなビルを建てられるわけですから，
それを賃貸で運用することで大きな収益を稼げます。
三菱であれば丸の内、三井不動産であれば日本橋、住友不動産は新宿など、
大手の不動産会社はこのような「地主型ビジネス」もやりますし、
三菱UFJ不動産販売みたいな、細かい仲介等の日銭稼ぎの不動産業もやっています。
一方で巨大なマンションを開発分譲するという、
「切り分けて儲ける不動産業」まで幅広く手がけています。
不動産所有者ピラミッド
私たちのような零細投資家は、その隙間を縫って小銭を稼いでいるのですね。
不動産業界においては、
最下層に位置するのは「実需層」です。
彼らは高額のカネを払って、不動産業者に利益を与えます。
その1つ上に位置するのは不動産投資家、さらにその上に地主という三層構造になっています。
① 地主
② 不動産投資家
③ 実需
開発をするにしても分譲をするにしても、その販売をするのも、
所有するための会社ではないので、
彼らはオーナー系ではありません。
不動産を加工して売却して利益を抜いていく存在です。
一方で、不動産投資家には
（１） 洗練された投資家
から
（２） カモ
まで幅広く分布しています。
洗練された投資家のうちで優秀な投資家だけが、地主にランクアップできます。
一方アホでも地主の子供は地主になるので、
地主は最初から地主である場合が多いです。
彼らは親から引き継いだ家賃収入があるので、
なかなか転落しません。
ただ、たまに発生する「相続」でうまく対応できなかったり、
家賃以上に「散財」するバカ息子（バカ娘）により、
地主の地位から転落するケースもあります。
私も何件か見ています。
〇〇藩の藩邸を都心に持っていた〇〇家の債権回収もしたことがありますよ！
まとめ
話がとっちらかりましたが
① 公庫への申込の話（全然すすまず）
② 不動産陣取りゲーム（分けるタイプとまとめるタイプ）
③ 不動産オーナーピラミッド
などなど、思いつくまま話をしてみました。
皆さんはどのビジネスに興味が湧いたでしょうか？
をはり