勤め人＋アルファの戦略
勤め人卒業の師匠サウザーさん（http://fist-of-phoenix.com/）
の投資スタイルは戸建。
それも格安戸建を自力で最低限のリフォームをして
「相場（よりちょっと安い？）」で貸すというスタイルであろう。
このスタイルは自己資金が少ない層にはとても有効である。
しかし、サウザーさん自身が仰っているように、
「ゴールデンウィークに物件に泊まり込みで修理」
「盆も暮れも正月も再生」
ということを数年行ってきたとのこと。
勤め人をしながらこの自力での修繕はかなりの
パワープレイだ。
私はこのルートを通っていない。
私の初期のやり方はダブルワークである。
（結婚戦略は失敗だった、結婚が失敗なのではなくて、投資と結婚を結びつけたのが失敗だという意味であるので、勘違いしてはいけない）
ダブルワークで投資資金を貯めた。
その後ダブルワークを継続しながら高給サラリーマンへ転職し、
投資資金を増やしていった。
投資対象は都内中古ワンルームの現金買いであったし、
賃貸中の物件がほとんど。
まれにリフォームが必要な事態が生じるが、
それはその都度20万円以下の支払をしながら外注していたのである。
自分の労働力は物件に直接投資するのではなく、
ダブルワークに費やしていた。
この違いについて述べる。
自力再生型と投資家徹する型
この2つはどちらも「勤め人＋アルファ」であることは間違いない。
それでは、自力で物件を再生する自力再生型と
投資家徹する型の違いは大きくはどこにあるのだろうか？
① 利回りの違い
自力再生型投資家がハマるのは「地方」である。
都心の再生型物件は土地の値段がバカ高いのである。
建物がボロボロであっても土地のバリューが高すぎて手が出せない。
区分は建物がボロボロになることは殆んどないので無理。
当然自力再生型は地方物件を狙うことになる。
地方は土地が安い、土地が安いうえに建物がボロだと、
タダ同然で家を売っているということになる。
個人的に、日本は災害列島なので、
日本人が家にそれほど執着しない国民性なのだと思う。
壊れてしまうことを前提とした思想が精神に根付いている。
伊勢神宮を見ればわかるように、
重要なのはその神社ではなく、何度も建て替えるという技術。
宮大工の技術が重要で、それを継承することが大事。
建物自体には重きを置かないのである。
話がそれた。
再生型大家は100万円で仕入れて、労働力を投下し、
150万円程度の投資総額で物件を仕上げる。
これを月3万円で貸せば、
年36万円 ÷ 150万円 ＝ 24％
利息制限法の上限を突破した運用が可能となる。
一方投資家徹する型の投資ではこうならない。
修理の手間を不動産会社が請け負って、
更にそれに利益を乗せて、
通常の投資物件の利回り（8％～10％）で売ってくる。
業者も200万円で仕入れ、200万円掛けてリフォーム。
それに200万円の利益を乗せて600万円で売り出す。
上手いこと6万円で賃貸を付けられれば、
オーナーチェンジの12％の収益物件の出来上がりだ。
私のタイプはここまで仕上げられたものを買っている。
② 時間の使い方の違い
人には全て24時間という時間が「等しく」与えられている。
この時間の使い方が
〇 再生型
〇 投資家型
で大きく違うと言ってよい。
再生型は物件に時間を使う。
投資家型は物件以外に時間を使う。
サウザー師匠はおそらくホワイト企業勤務の傍ら、物件の修繕スキルを磨いたことであろう。
私はダブルワークを行い、勤め人としてもある程度うまくこなしていた。物件に関しては全て外注していた。
この差が大きい。
どちらのパターンも不動産からの収益が出てくると、そこまで労働力を投下しなくてもよくなってくるのは同じだ。
その後サウザー師匠はインフルエンサーと情報商材の道へ進み。
私SATは「さらなる高給勤め人の道」へと進む違いが生じてきた。
最近私はさらなるホワイト化に成功し、こうして情報発信もしているが。
時間の使い方に大きな違いがある。
③ 速さの違い
〇 再生型の方が圧倒的に早い。
利回りが倍であるため、再生型の方が圧倒的に早いと言える。
説明する必要もない。
100万円程度のカネは給料を節約していれば1年かからずに貯められる。
次々金を入れて再生して家賃が上がってくるから
回転が速いのである。
〇 投資家型は遅い
市場価格もしくは多少の割安感があれば買うので当然物件価格が高い。
回転速度が圧倒的に遅いのである。
だからサウザー師匠が早く卒業できたとは思わない。
私とサウザー師匠の差は「結婚の有無と、子供の有無」、そして「スタートの速さ」と、「頭の良さの違い」にあるのであって、再生型と投資家型の差ではないと思う。
24時間という時間を自分が最も利益を出せる分野に集中投下することで、
収益の基盤を作るという意味では再生型と投資家型、どちらを選択しても良い。
ストレスを感じない方向を選べばよいのである。
投資家に徹するとは
ウォーレン・バフェットは言う
「バカでも経営できる会社を買え、いずれバカが経営者になるから」
という趣旨の発言をしていた。
不動産投資は基本的にバカでもできる。
だから副業で片手間でもできるのである。
不動産を増やしてリタイアするというのは簡単である。
私の勤め人仕事の不良債権やファンド事業のむずかしさの方が
圧倒的に上だ。
理由は「外注」のシステムが確立しているからだろう。
社会インフラに外注（賃貸募集、賃貸管理、修理、建築、解体）全てにおいて沢山の企業があって、しのぎを削っており、価格が低く抑えられている。
外注部分にはそれぞれの外注先にとって必要が「利益」が含まれているので、
その利益分を「投資家自身が行う」ことでコストをセーブできる。
その結果利回りが上がる。
簡単な話である。
商売をする上でも、コストを分析して、無駄なコストがないかどうかを徹底して分解してみる。
すると無駄があったり、自前でやればもっと安くできる部分が見つかるものである。
配送コストが高ければ、自社で配送センターを作って、
トラックを買って、運送担当社員を雇った方がいい場合もあろう。
これを究極まで自力でやろうとしたら、
自分で土地を開拓して、木材を山から育てて切ってきて、家を建てて貸すのが自力型である。
再生型投資も一部のみ自力でやっているのであって、
部分的には投資家型なのである。
逆に突き詰めたのがバフェット型である。
株主として決められるのは役員くらいのもので、
経営権は取締役会にある。
株をもって配当を得る。
要らなくなったら株を売る。
いかなるビジネスも
自力型とオーナー型の割合が異なるに過ぎない。
オーナー型に徹してビジネスを回せるのは
不動産とかアフィリエイト位のものではないだろうか。
まとめ
投資家に徹するということは、
全部外注するということ。
それは楽をするためではない。
勤め人＋アルファで言えば
外注して浮いた時間を勤め人に投資するということである。
再生型投資を勤め人でやるのはかなり大変だということを
忘れてはいけない。
そこまでしてやるからこその
「利息制限法の上限を突破する利回り」が得られるのである。
片手間でやろうと思ったら痛い目に遭います。
をはり